Elementi della facciata di un condominio, che è incluso. Riparazione della facciata: riparazioni importanti o attuali

Per avviare l'azione, è necessario inviare un appello indirizzato al direttore dell'organizzazione. La lettera dovrebbe sostenere la necessità di migliorare gli elementi esterni dell'edificio.

Il quadro legislativo

Molti atti giuridici di diversa forza giuridica regolano i diritti e gli obblighi dei proprietari di appartamenti e della società di gestione.

Le misure organizzative per l'esecuzione di riparazioni importanti sono elencate nella legge federale n. 271-FZ nel Codice degli alloggi della Federazione Russa del 25 dicembre 2012. Secondo questo documento, le entità costituenti della Federazione Russa prevedono diverse modalità di finanziamento delle riparazioni importanti.

Si tengano inoltre presenti le disposizioni delle seguenti normative:

1. Art. 166-174 LCD. Indicano i requisiti generali per l'esecuzione di riparazioni importanti nei condomini.
2. Codice civile (articolo 210 sugli oneri di mantenimento dei beni).

I documenti elencati hanno lo scopo di regolare l'interazione tra i proprietari di appartamenti e le autorità regionali. Pertanto, la risoluzione del governo n. 615 indica quali lavori sono inclusi nella revisione, definisce gli obblighi e le responsabilità per la loro attuazione.

Agli enti territoriali sono affidate funzioni di organizzazione e controllo. I proprietari sono tenuti a raccogliere fondi per pagare i lavori.

Restauri in corso della facciata

Esistono due tipi di riparazioni: attuali e importanti. La prima comprende una serie di interventi finalizzati al restauro non di grandi dimensioni e al mantenimento dello stato dei rivestimenti murali esterni. Di norma, vengono eseguite misure cosmetiche per questo:

• riparazione dell'intonaco in alcune aree;
• mastice, primer;
• tinta della facciata.

Le riparazioni attuali comportano la rapida eliminazione di problemi minori e la sostituzione di elementi difettosi del sistema di ingegneria. L'attenzione e l'efficienza dell'organizzazione gestionale e dei residenti sono fattori chiave che contribuiranno a risparmiare in modo significativo in futuro su importanti riparazioni.

Quando è necessaria una ristrutturazione importante della facciata?

Nella maggior parte dei casi, la distruzione della facciata è evidente ad occhio nudo, ma una commissione con la partecipazione di specialisti, dipendenti della società di gestione e residenti del condominio effettua un'ispezione visiva completa. Se parliamo di riparazioni importanti, sono coinvolti i rappresentanti dell'operatore regionale. Per identificare le carenze nascoste, è necessaria la ricerca strumentale.

Segni evidenti che indicano la necessità di ripristinare la facciata:

• lo strato di intonaco è danneggiato o cade su una superficie superiore al 30%;
• le cuciture sono visibili tra i blocchi/pannelli;
• lo strato isolante si rompe;
• le grondaie sono deformate;
• le precipitazioni si accumulano sulla parete esterna.

Se vengono rilevati i sintomi di cui sopra, i lavori di riparazione devono iniziare il prima possibile.

Scopri di più sulla gamma di lavori inclusa.

Frequenza delle revisioni della facciata

Le riparazioni su larga scala vengono eseguite in determinati periodi di tempo. La sua frequenza è stabilita tenendo conto delle caratteristiche del funzionamento tecnico di un edificio residenziale. Ad esempio, in condizioni di gelo costante, le riparazioni delle fondazioni come componente strutturale di base dovrebbero essere eseguite almeno ogni 10 anni, mentre nella Russia centrale, in assenza di fattori distruttivi estremi, questo lavoro è pianificato una volta ogni 25 anni.

La frequenza esatta della revisione della facciata non è determinata dal legislatore. Ad esempio, nella sezione 9 del Codice degli alloggi RF, che discute in dettaglio le questioni relative alle riparazioni importanti, non vengono indicate nemmeno le scadenze approssimative dopo le quali dovrebbero essere eseguiti determinati lavori.

Quando pianifichi i lavori di riparazione, dovresti concentrarti sui GOST per determinati materiali e studiare le istruzioni che governano i diversi tipi di lavoro.

Pertanto, la frequenza di revisione della facciata è individuale per ciascun condominio. Ciò risulta anche dal paragrafo 1.7. Istruzioni sulla procedura per lo sviluppo, l'approvazione e la stesura della documentazione di progettazione e stima per riparazioni importanti di edifici residenziali, approvate con Risoluzione del Comitato statale per l'edilizia n. 79 del 17 dicembre 1999.

Revisione anticipata della facciata

Sebbene le riparazioni importanti vengano solitamente completate come previsto, a volte potrebbero essere necessarie prima. Se i proprietari ritengono che alcuni elementi della casa necessitino di un restauro immediato, non è necessario attendere la data stabilita.

Spesso in questo caso c'è un problema con il finanziamento. Oltre ai contributi obbligatori già approvati (articolo 189 del Codice dell'edilizia abitativa), saranno necessari ulteriori investimenti per lavori straordinari.

In questa situazione, vengono forniti aggiustamenti di pagamento. Ciò significa che per un certo periodo i residenti che hanno investito denaro in ulteriori riparazioni saranno esentati dai contributi.

Inoltre, sarà richiesto lo sviluppo della documentazione di progettazione e stima. Per fare questo, è meglio contattare il codice penale. Interagisce per conto dei cittadini con gli enti locali e l'operatore regionale.

Prendere la decisione di effettuare revisioni non programmate

Il processo decisionale per gli interventi di riparazione straordinaria può essere suddiviso nelle seguenti fasi:

1. I residenti dell'edificio si rivolgono alla società di gestione con l'iniziativa di effettuare importanti riparazioni della facciata.
2. Ispezione visiva della casa da parte di specialisti.
3. Discussione di ulteriori ordini riguardanti esami aggiuntivi.
4. Preparazione di preventivi.

I residenti di condomini possono chiedere alla società di gestione di eseguire la riparazione della facciata anche prima della scadenza dei lavori programmati.

Per avviare tempestivamente le riparazioni, i proprietari di appartamenti in condomini devono formare un gruppo collettivo. Come segue dalla parte 7 dell'art. 189 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, sarà possibile soddisfare la richiesta dei residenti se sul conto della casa c'è un importo sufficiente.

Se i fondi sono insufficienti, i proprietari hanno il diritto di convocare un'assemblea generale e discutere la possibilità di ottenere un prestito o un prestito da qualche organizzazione finanziaria.

Quando si presenta una domanda al codice penale, è necessario allegare la prova della necessità di importanti riparazioni della facciata: fotografie, materiale video, perizie.

Ispezione della facciata e stesura di una relazione sulla necessità di lavoro

La facciata della casa viene ispezionata da specialisti. Il loro obiettivo è garantire che siano necessarie riparazioni importanti e tempestive. Le conclusioni sono riportate in un atto separato.

I dipendenti della società di gestione identificano i difetti e le ragioni del loro verificarsi e redigono un elenco di lavori per riparare la facciata in mattoni di un condominio. Durante l'ispezione, viene analizzato il processo di funzionamento e manutenzione dei locali residenziali. Ciò ci consente di garantire il rispetto dei requisiti previsti dall'art. 17 Codice degli alloggi della Federazione Russa.

La commissione ispeziona l'edificio residenziale. I suoi membri eleggono i funzionari del MA e almeno un rappresentante del consiglio dell'MKD. I dettagli dell'ispezione sono stabiliti nella clausola II della risoluzione del Comitato statale per l'edilizia della Federazione Russa del 27 settembre 2003 N 170. La procedura consiste in 3 fasi principali:

1. Ispezione domestica.
2. Redazione di un atto.
3. Creazione di un elenco delle attività necessarie.

Per lo studio dei singoli componenti dei sistemi di comunicazione può essere richiesta la partecipazione di uno specialista in materia. In questo caso sono coinvolti i dipendenti di una società di gestione o appaltatrice.

Piano dei lavori di restauro

Secondo la legge, i lavori di riparazione devono essere eseguiti secondo il piano. Se necessario, viene redatto un preventivo per la riparazione del seminterrato, del balcone e di altre aree dell'edificio residenziale.

La scelta delle misure dipende dalle caratteristiche delle aree problematiche, dal grado di usura dei servizi pubblici e dei componenti strutturali.

La società di gestione elabora un piano, oppure il consiglio dei residenti concorda un elenco finito dei lavori, oppure viene approvato dall'assemblea generale dei proprietari di appartamenti. Successivamente, la società di gestione determina i tempi delle riparazioni.

Un punto importante è elaborare una stima del costo delle riparazioni importanti.

Questa responsabilità è assegnata a una persona autorizzata. I proprietari di appartamenti in condomini decidono di ristrutturare la facciata su suggerimento del gestore dell'edificio, dell'operatore regionale o di propria iniziativa.

Il preventivo per la riparazione della zona cieca, del drenaggio e di altri elementi è il calcolo dei costi necessari per realizzare il lavoro.

Approvazione delle scadenze di lavoro in una riunione dei residenti

L'Assemblea generale dei residenti (GMT) di un condominio è l'organo di governo dell'edificio. Le fasi principali dell'organizzazione e dello svolgimento di una riunione:

1. Definizione di iniziatore.
2. Preparazione dei documenti.
3. Informare sull'OSJ.
4. Conduzione dell'evento in formato a tempo pieno, part-time o part-time.
5. Registrazione dei risultati delle votazioni.
6. Notifica dei risultati dell'incontro dei proprietari e delle parti interessate.
7. Presentazione dei documenti all'autorità di vigilanza degli alloggi.

Quando si tratta di determinare i tempi della revisione della facciata, all'evento vengono invitati i professionisti che stimeranno quanto tempo ci vorrà per ripristinare i lati esterni del condominio. Tenendo conto delle loro raccomandazioni, gli abitanti della casa esprimono le loro opinioni e poi votano.

Cosa è incluso nella revisione della facciata di un condominio?

Prima di discutere cosa è compreso nella ristrutturazione della facciata di un condominio, dobbiamo ammettere che non è facile trovare un unico elenco di azioni, perché tutto dipende dalla situazione specifica. In un caso il grado di distruzione superficiale è basso, nell'altro raggiunge un punto critico.

Poiché per decorare le pareti esterne possono essere utilizzati materiali diversi, ciò influisce sulla tecnologia per la revisione della facciata di MKD. Inoltre, anche la stima sarà molto diversa.

Sebbene non esistano piani di lavoro assolutamente identici, esiste un elenco approssimativo di ciò che è incluso nella riparazione della facciata durante la ristrutturazione dei condomini:

1. Pulizia del rivestimento da polvere, intonaco, calce o materiali pittorici.
2. Sigillatura delle cuciture, loro calore e impermeabilità.
3. Intonacatura delle pareti, applicazione di mastice, primer.
4. Rivestimento delle pareti con agenti idrorepellenti.
5. Riparazione e sostituzione dei singoli componenti del sistema di drenaggio.

Gli specialisti formano elementi aggiuntivi in ​​​​questo elenco tenendo conto delle condizioni di lavoro.

Fase preparatoria

Per eseguire i lavori di ripristino è necessario preparare la superficie. Questa fase influisce in modo significativo sul risultato finale.

Il lavoro preparatorio comprende le seguenti attività:

1. Pulizia delle pareti del vecchio rivestimento, rimozione dello sporco.
2. Installazione o sostituzione di isolamenti idro e termici.
3. Primerizzare le pareti con mezzi speciali per garantire una migliore adesione allo strato decorativo.
4. Intonacatura delle pareti per tinteggiatura o finitura del rivestimento con sistemi di raccordo.
5. Ripristino delle reti dei servizi.

Il lavoro preparatorio comprende anche azioni volte a creare condizioni di lavoro ottimali.

Come isolare le facciate

L'isolamento di un edificio è una delle fasi più difficili e costose della ristrutturazione. Di norma, viene utilizzato uno dei due tipi di facciata:

• intonacatura (umida);
• ventilato (incernierato).

La facciata in intonaco è composta da tre strati: isolamento, rete di rinforzo e finitura con intonaco. Questa opzione è versatile e affidabile, ma richiede molto lavoro e tempo. La finitura viene eseguita solo a temperature superiori allo zero e con il bel tempo. La vita utile di una facciata "bagnata" è di 20-30 anni.

Il tipo ventilato è più diffuso del tipo ad intonaco. In questo caso, il primo passo è fissare un telaio metallico, stendere l'isolamento e installare uno schermo sopra. Se l'installazione viene eseguita correttamente, l'umidità non si accumulerà nella facciata. I residenti possono dimenticare muffe e funghi. La vita utile di una facciata continua raggiunge i 50 anni.

Uno dei vantaggi del secondo tipo di finitura è la varietà di opzioni di design esterno.

Esistono due tipi principali di isolanti sul mercato: polistirene espanso e lana minerale. Entrambi sono perfetti per ogni tipo di facciata. Poiché la lana minerale è più costosa del polistirene espanso, per l'isolamento di MKD vengono solitamente utilizzati pannelli in polistirene espanso. In questo caso, esiste un rapporto ideale tra prezzo e qualità.

Rifinitura zoccoli e zone cieche

Prima di procedere con la riparazione o la ricostruzione delle facciate è necessario stabilire i motivi per cui la superficie è stata distrutta. Poiché le deformazioni sono spesso causate dall'esposizione all'acqua, il tetto e le grondaie dovrebbero essere riparati. Successivamente è necessario ripristinare l'impermeabilizzazione del basamento e della zona cieca (fascia di asfalto lungo il perimetro delle pareti esterne, utilizzata per drenare le acque superficiali della fondazione).

A volte non è facile determinare se la riparazione di un'area cieca sia una riparazione attuale o importante. Viene classificata come revisione quando comporta il ripristino di oltre il 20% della superficie totale della zona cieca. L'organizzazione gestionale è responsabile di questa parte dell'edificio.

Se la zona cieca non viene riparata in tempo, l'acqua sotterranea può facilmente penetrare nelle fondamenta della casa. Di conseguenza, le fondamenta del condominio vengono costantemente spazzate via, motivo per cui compaiono crepe al suo interno e nei muri.

Quando si ripara un seminterrato, gli appaltatori utilizzano solitamente materiali minerali: cemento e mattoni. Hanno una struttura porosa, quindi assorbono fortemente l'umidità.

Quando la temperatura scende, l'acqua intrappolata all'interno della struttura si congela e si espande. I pori del calcestruzzo scoppiano, distruggendo la base o la facciata. Per proteggere questi elementi costruttivi è consigliabile l'utilizzo di rivestimenti vernicianti protettivi e decorativi. Forniranno una protezione a lungo termine della superficie dagli effetti distruttivi dell'ambiente e le conferiranno un aspetto decente.

Ricostruzione balconi

Secondo l'art. 15 del Codice immobiliare RF, i solai e i soffitti dei balconi sono classificati come proprietà comune della cui riparazione è responsabile la società di gestione. Il balcone invece fa parte dell'appartamento e l'inquilino è tenuto a mantenerlo in buone condizioni.

La società di gestione è tenuta a riparare le logge a proprie spese se il sito è riconosciuto come pericoloso e rappresenta un pericolo per la vita e la salute delle persone.

Se il proprietario dell'appartamento ritiene che il balcone sia in rovina, è necessario rivolgersi alla società di gestione, descrivendo la situazione e allegando fotografie. Più firme sono presenti sulla domanda, meglio è.

Installazione di nuovi vetri

Vengono utilizzati tre metodi di vetratura delle facciate di MKD:

• facciata fredda: i pannelli di vetro sono montati sulle pareti;
• facciata di scarico: vengono utilizzate finestre con doppi vetri con vetro aggiuntivo ad una certa distanza;
• vetri strutturali: diversi materiali come metallo, ceramica e altri sono collegati utilizzando sigillanti a base di silicone.

La scelta del metodo dipende dalle condizioni della superficie della parete. L'insieme delle azioni per le vetrate di facciata comprende:

1. Sostituzione dei serramenti con doppi vetri.
2. Sigillatura di listelli decorativi a pressione.
3. Pulizia dei profili dal vecchio sigillante.
4. Fissaggio delle vetrate sul tetto, sulle pareti portanti e sulla facciata.

La sostituzione dei vetri viene effettuata dalla società di gestione nell'ambito della preparazione dell'edificio per il periodo autunno-inverno.

Cuciture impermeabilizzanti e sigillanti

L'aria fredda e l'acqua penetrano attraverso le intercapedini tra i pannelli della casa. Per trattenere il calore, eliminare l'umidità e le correnti d'aria, è necessario sigillare le cuciture tra i pannelli.

Poiché il liquido può entrare attraverso le cavità dei giunti tra il muro della casa e la tettoia della loggia, sarà necessaria l'impermeabilizzazione delle giunture o la sigillatura dei giunti.

Gli angoli delle pareti di un condominio a pannelli devono essere riparati. I materiali moderni per la sigillatura delle giunzioni tra i pannelli possono resistere a temperature da +50 a -50 °C.

Attraverso le cuciture del pavimento tecnico, l'umidità penetra sul balcone e nell'appartamento. Per eliminare i problemi, viene eseguita una serie di misure:

• impermeabilizzazione del tetto del balcone;
• riparazione del tetto sulla loggia;
• apertura del vecchio rivestimento;
• installazione di nuova impermeabilizzazione mediante bruciatore e materiali impermeabilizzanti.

La sigillatura delle giunture dei pannelli viene completata stuccando lo spazio tra i giunti.

Ripristino del drenaggio esterno

Uno scarico intasato o distrutto fa bagnare le pareti degli appartamenti, provocando danni alla proprietà del proprietario. Inoltre, l'interruzione del deflusso dell'acqua durante la pioggia porta alla distruzione della facciata dell'edificio.

I dipendenti della società di gestione devono mantenere il sistema di drenaggio in condizioni di funzionamento e correggere tempestivamente i guasti.

Se la società di gestione non rileva alcun problema, i residenti devono presentare una dichiarazione. Il documento delinea l'essenza del problema, l'ubicazione e l'entità del guasto e le possibili conseguenze. Vale anche la pena allegare all'applicazione fotografie del muro bagnato e scattare foto all'interno dell'appartamento.

Altri lavori

Altri tipi di lavori relativi alla finitura della facciata includono le seguenti attività:

• vetrate di balconi e logge;
• installazione di pensiline sopra gli ingressi agli ingressi;
• riparazione di scale antincendio;
• ripristino delle pareti esterne dei vani ascensore ecc.

Appaltatore di revisione

Il restauro della facciata nell'ambito di una ristrutturazione importante viene eseguito da un appaltatore, chiamato anche operatore regionale. L'organizzazione non deve essere commerciale. La società è stata creata dalle autorità governative locali con lo scopo di attuare un programma di riparazione, in conformità con la legge federale del 21 luglio 2014 N 255).

L'operatore non è tenuto a svolgere il lavoro in autonomia. Può solo coordinarli, controllare i pagamenti, la qualità e le scadenze.

Chi paga il rifacimento della facciata?

La revisione della facciata viene effettuata tramite contributi mensili da parte dei proprietari dei locali residenziali al condominio. Per decidere in assemblea generale sulla realizzazione dei lavori di miglioramento della facciata di una casa, devono votare almeno 2/3 dei proprietari di locali residenziali. Durante l'assemblea determinano anche l'importo del pagamento obbligatorio al fondo di riparazione del capitale.

Maggiori sono i contributi, più consistente sarà l’importo nel conto MKD e più ampia sarà la gamma dei lavori di riparazione.

Spesso il denaro raccolto non è sufficiente a coprire l’intero ambito del lavoro. In questo caso, la revisione della facciata non viene annullata. Vengono svolte tutte le attività previste nel preventivo. L'operatore preleva i fondi dai contributi dei residenti di altri condomini, i cui lavori verranno eseguiti successivamente.

Anche se questi soldi dovranno essere rimborsati, i residenti non subiranno alcun disagio. Il loro debito verrà gradualmente ripagato dai contributi mensili (articolo 169 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

Lavoro programmato

Le riparazioni pianificate vengono eseguite entro i termini specificati nella documentazione normativa e tecnica. La frequenza del lavoro è determinata tenendo conto delle condizioni climatiche in cui si trova il condominio.

Le riparazioni pianificate vengono pagate dal budget MKD attraverso i contributi mensili dei residenti.

Eventi non programmati

In genere, gli iniziatori delle riparazioni non programmate sono residenti di condomini. A causa di alcuni fattori potrebbe essere necessaria una revisione anticipata della facciata. In questo caso la casa viene ispezionata, viene redatto un rapporto e un preventivo.

Per finanziare i lavori vengono utilizzati i fondi del conto corrente MKD. Se non ci sono abbastanza soldi, la società di gestione li preleva dai bilanci di altre case. A poco a poco, i proprietari di appartamenti stanno ripagando i loro debiti.

Costo approssimativo del lavoro

Di seguito sono riportati i prezzi approssimativi per i principali tipi di lavori di revisione della facciata:

• primerizzazione del rivestimento in uno strato – 30 sfregamenti/m2;
• tinteggiatura della facciata – 60 rub/m2;
• riparazione di una facciata ventilata - da 500 rub/m2;
• eliminazione delle efflorescenze e dell'idrofobizzazione - da 200 rubli/m2 e così via.

Se la finitura delle facciate viene eseguita utilizzando il metodo dell'arrampicata industriale, la pulizia costa in media 40 rubli. per m2, intonacare le pareti costa 350 rubli, dipingere le pareti in uno strato - da 60 rubli per m2. Il costo esatto del lavoro è annunciato dal contraente.

Conclusione

Una ristrutturazione importante della facciata di un condominio comporta notevoli cambiamenti nell'aspetto dell'edificio. Le riparazioni importanti possono essere pianificate o in anticipo. La frequenza del lavoro è determinata tenendo conto delle zone climatiche, dei materiali utilizzati e di altri criteri. Le riparazioni importanti vengono pagate tramite pagamenti mensili da parte dei residenti della casa.

Avvocato. Membro dell'Ordine degli avvocati di San Pietroburgo. Più di 10 anni di esperienza. Laureato presso l'Università statale di San Pietroburgo. Sono specializzato in diritto civile, di famiglia, immobiliare e fondiario.

Sfortunatamente, la sostituzione delle finestre non è inclusa nell'elenco dei lavori per le riparazioni importanti della facciata dell'edificio. L'elenco dei lavori eseguiti durante le riparazioni importanti degli edifici è contenuto negli standard di costruzione dipartimentali VSN 58-88 (r) "Regolamento sull'organizzazione e l'attuazione della ricostruzione, riparazione e manutenzione degli edifici, delle strutture comunali e socio-culturali" (approvato da ordinanza del Comitato statale per l'architettura della Federazione Russa sotto il Comitato statale per l'edilizia dell'URSS del 23 novembre 1988 N 312). Secondo questo atto, l'elenco dei lavori relativi a importanti riparazioni di edifici residenziali comprende:

Ispezione degli edifici residenziali (inclusa un'indagine completa del patrimonio abitativo) e preparazione della documentazione di progettazione e stima (indipendentemente dal periodo di lavori di riparazione).

Lavori di riparazione e costruzione di sostituzione, restauro o sostituzione di elementi di edifici residenziali (ad eccezione della sostituzione completa di fondazioni in pietra e cemento, pareti portanti e telai).

Ammodernamento di edifici residenziali in fase di ristrutturazione importante (riqualificazione tenendo conto della disaggregazione degli appartamenti plurilocali;

Installazione di cucine e servizi igienici aggiuntivi, ampliamento dello spazio abitativo grazie a locali ausiliari, miglioramento dell'insolazione dei locali residenziali, eliminazione delle cucine buie e degli ingressi agli appartamenti attraverso le cucine con l'installazione, se necessario, di locali integrati o annessi per le scale , servizi igienici o cucine);

Sostituzione del riscaldamento a stufa con riscaldamento centralizzato con installazione di locali caldaie, condutture di calore e punti di riscaldamento;

Tetto e altre fonti autonome di approvvigionamento di calore; ristrutturazione di forni per la combustione di gas o carbone;

Apparecchiature per l'approvvigionamento di acqua fredda e calda, fognature, sistemi di alimentazione del gas con collegamento alle reti principali esistenti con una distanza dall'ingresso al punto di connessione alle linee principali fino a 150 m.

Riparazione di tetti, facciate, giunti di edifici prefabbricati fino al 50%, ecc.

Isolamento di edifici residenziali (lavori per migliorare le proprietà termoisolanti delle strutture di recinzione, installazione di serramenti con tripli vetri, installazione di vestiboli esterni);

Sostituzione delle reti di servizi intra-blocco. Installazione di contatori per la misurazione del consumo di energia termica per il riscaldamento e la fornitura di acqua calda, consumo di acqua calda e fredda per l'edificio, nonché installazione di contatori condominiali per acqua calda e fredda (in caso di sostituzione delle reti).

Ricostruzione di tetti combinati non ventilati.

Supervisione tecnica nei casi in cui enti e organizzazioni governative locali hanno creato unità per la supervisione tecnica di importanti riparazioni del patrimonio abitativo.

Riparazione di locali integrati negli edifici

Pertanto, vedi che la sostituzione delle finestre non è affatto inclusa nell'elenco dei principali servizi di riparazione.

L'elenco include:

— Ripristino del rivestimento in intonaco.
— Sigillatura dei giunti tra pannelli e tra blocchi.
— Isolamento delle strutture.
— Installazione di tettoie sui balconi e logge dei piani superiori.
— Miglioramento dei gruppi di ingresso.
— .

Il completamento tempestivo dei lavori prolunga la vita dell'edificio, garantisce l'integrità e l'estetica delle pareti esterne e condizioni di vita confortevoli per molti anni. La facciata fa parte della proprietà comune della casa, pertanto la decisione sulla riparazione viene presa dall'assemblea generale dei proprietari.

Elenco dei lavori e conformità ai requisiti SNiP

Le riparazioni importanti delle facciate dei condomini devono essere eseguite nel rispetto di tutti i requisiti normativi. Se i difetti delle pareti della facciata sono piccoli, i residenti hanno il diritto di scegliere ridecorando, solitamente costituito dalle seguenti opere:

— colmare piccole crepe esistenti;
— rimozione della vernice scrostata;
— applicazione di un nuovo strato di rivestimento decorativo.

Quando si ripara la facciata di un condominio, è possibile aggiungere i seguenti elementi all'elenco dei lavori:

— Sostituzione di finestre e balconi.
— Riparazione di strutture di balconi e logge vetrate.
— Installazione di portabandiere, segnaletica indicante le strade, i numeri di ingresso e gli appartamenti ivi situati.

La soluzione al problema delle riparazioni importanti o estetiche dipende dalle condizioni della facciata dell'edificio. Per dare una valutazione corretta è necessario costituire una commissione che dovrebbe comprendere:

— rappresentanti dell'operatore regionale;
— direttore (ingegnere capo) della società di gestione;
- rappresentanti dei proprietari dei locali.

Se l'area delle pareti con intonaco crollato supera il 35%, sono esposte le giunture tra i pannelli, si osserva distruzione e colorazione dell'isolamento e deformazione dei sistemi di drenaggio, il ripristino di questi difetti è incluso nell'elenco dei lavori di riparazione importante di la facciata di un condominio. Non è necessario parlare di riparazioni cosmetiche qui.

Elenco generalizzato dei lavori eseguiti:

— pulizia delle superfici delle pareti esterne;
— sigillatura delle cuciture tra i pannelli;
— installazione di materiali idroisolanti e termoisolanti;
— stuccatura, rivestimento di primer, intonacatura;
colorazione;
— applicazione di composti idrorepellenti;
— riparazione o sostituzione del sistema di drenaggio.

Le riparazioni importanti alla facciata di un condominio nella maggior parte dei casi non comportano lo sfratto dei residenti. Se i proprietari hanno precedentemente riordinato, ad esempio, i loro balconi e logge, e questi tipi di lavori sono inclusi nell'elenco, il loro costo può essere incluso nell'affitto con il corrispondente ricalcolo.

Quando si eseguono riparazioni importanti, i dipendenti dell'appaltatore devono seguire determinate regole. Il lavoro rumoroso non inizia prima delle 9:00 e termina entro e non oltre le 19:00. Nei giorni festivi e nei fine settimana si osserva un regime tranquillo.

Principali problemi delle facciate

Molto spesso, l'intonaco della facciata diventa fatiscente: spesso pezzi enormi cadono dalle pareti. Successivamente il vecchio intonaco viene completamente rimosso (abbattuto) e l'edificio viene nuovamente intonacato, seguito dalla tinteggiatura.

Quando si ripara una facciata, solitamente viene isolata. La schiuma di polistirene può essere utilizzata come isolante. È di grande importanza seguire le istruzioni per la sua installazione, altrimenti un vento tempestoso potrebbe strappare i pannelli.

Negli ultimi anni, questo metodo di riparazione della facciata di un condominio è stato spesso utilizzato come creazione di un sottosistema di cortine ventilate, che viene poi rivestito con materiali di finitura:

— pannelli in fibrocemento;
— pannelli in materiali compositi;
- gres porcellanato, ecc.

Dovresti essere consapevole che questo tipo di lavoro non è soggetto alla legge pertinente che regola le riparazioni importanti. La finitura posteriore in una situazione del genere viene effettuata a spese degli stessi proprietari dell'appartamento, la decisione in merito viene presa dall'assemblea generale. L'atto è soggetto all'approvazione delle competenti autorità comunali.
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Una ristrutturazione importante della facciata di un edificio preoccupa non solo i proprietari di case private, ma anche i proprietari di locali di un condominio. La comparsa di crepe, desquamazione del rivestimento, difetti nel sistema di drenaggio, distruzione della tettoia: tutto ciò porta a una condizione di emergenza, che a volte è impossibile correggere. Ecco perché i proprietari di appartamenti spesso si pongono la domanda: "Quando è necessaria una revisione importante della facciata e chi devo contattare per questo problema?"

Importante restauro della facciata

Quando potranno richiederlo i cittadini?

L'obiettivo principale dei programmi regionali per la ricostruzione delle case, operanti a livello statale, è quello di impedire il trasferimento degli alloggi esistenti nella categoria di emergenza e inagibili.

Quindi, ogni edificio corrisponde a una data specifica. L'appaltatore statale è tenuto a fornire ai proprietari dei locali le seguenti informazioni 6 mesi prima dell'inizio di un importante rinnovamento della facciata:

• elenco delle opere previste;
• documentazione pertinente;
• data d'inizio;
• scadenze.

Successivamente, i membri del gruppo patrimoniale (proprietari dei locali) decidono in una riunione se la casa necessita di riparazioni importanti e valutano la possibilità di eseguire tali lavori. Presentano la loro decisione sotto forma di protocollo e dichiarazione al rappresentante del contraente.

Cosa fare se sono necessarie riparazioni importanti prima

Se i proprietari di appartamenti ritengono che sia consigliabile effettuare riparazioni importanti prima del previsto, hanno il diritto di richiederne l'esecuzione prima del previsto.

Revisione anticipata dell'edificio

Quando l'importo del fondo non copre tutti i costi, i proprietari raccolgono contributi aggiuntivi. Se ci sono fondi sufficienti, il passo successivo è contattare l'organizzazione di gestione. È lei che avvia la creazione della commissione e incarica l'appaltatore statale di redigere tutta la documentazione necessaria.

Come viene determinata la necessità di importanti riparazioni della facciata?

Il documento principale che funge da motivazione per l'avvio di un'importante ristrutturazione della facciata di un condominio – conclusione ufficiale della commissione speciale.

Suo partecipanti Sono:

• appaltatore governativo;
• dipendente autorizzato dell'organizzazione di gestione (autorità);
• membri attivi tra i proprietari nominati dall'assemblea generale.

Dopo aver controllato e analizzato tutti i danni, la commissione decide se sono necessarie riparazioni importanti o se è lecito limitarsi a restauri solo superficiali. Questa decisione non si basa solo sulle proprie convinzioni, ma deve rispettare i documenti normativi.

Le riparazioni importanti di un condominio vengono eseguite con il permesso della commissione

Pertanto, vengono eseguite riparazioni importanti se:

• l'isolamento è usurato o le giunture tra le lastre sono rotte, il che impedisce la penetrazione dell'umidità nel muro portante;
• Il 35% delle pareti esterne presentano distruzioni del rivestimento esterno;
• Il sistema di drenaggio è rotto.

Sulla base dei risultati dell'ispezione delle pareti esterne, la commissione mette in discussione quali lavori capitali devono essere eseguiti a seconda della natura e dell'entità del danno.

Qual è la differenza tra una revisione importante e una attuale?

Distinguere due bambini riparazione:

• capitale;
• attuale.

Essenzialmente, entrambi sono progettati per correggere i difetti. Tuttavia, le riparazioni attuali sono solo misure per mantenere le pareti esterne dell'edificio in condizioni tecniche adeguate: lavaggio delle pareti, ripristino tempestivo di buchi e scheggiature, eliminazione di muffe e ruggine, primerizzazione e verniciatura parziale, intonacatura di una piccola sezione del muro. Per quanto riguarda i lavori in conto capitale, si tratta di un lavoro ampio e complesso, che non si limita al solo restauro superficiale.

Differenze tra riparazioni attuali e importanti

Quali lavori sono compresi nel rifacimento della facciata di un condominio?

I proprietari di appartamenti spesso pongono la domanda: "Cosa comprende una ristrutturazione importante della facciata?"

È carino ampio insieme di attività:

• rimozione del vecchio intonaco;
• pulire le pareti da ruggine, funghi, placca, sporco, muffe;
• eliminazione di crepe, buchi, buchi e scheggiature;
• rivestire le pareti con un primer a penetrazione profonda con proprietà antisettiche;
• sostituzione dei tubi di drenaggio, eliminazione delle perdite;
• ripristino dell'isolamento termico;
• rivestimento decorativo;
• riparazione di altri elementi che necessitano di restauro.

Chi fa le riparazioni

Ogni condominio è assegnato alla corrispondente organizzazione gestionale. È lei che stipula un accordo con gli appaltatori governativi, che eseguono importanti riparazioni delle facciate delle case.

I proprietari dei locali possono rifiutare un esecutore testamentario ed eleggerne un altro. Inoltre, ci sono requisiti per gli appaltatori generali:

• disponibilità di autorità e permesso per svolgere tale lavoro;
• deve essere un'organizzazione senza scopo di lucro.

Se almeno un punto non è conforme, l'appaltatore non è autorizzato a eseguire la costruzione.

Chi paga

I proprietari dei locali contribuiscono mensilmente con una certa somma (contributi) al fondo della casa. L'importo minimo di tali pagamenti è solitamente fissato dalle autorità.

Da questi fondi investiti, infatti, proviene il pagamento per il restauro conservativo delle murature esterne. Su iniziativa volontaria dei proprietari i pagamenti mensili possono essere aumentati. Tale proposta viene discussa in un’assemblea generale, dove l’opinione di tutti viene presa in considerazione attraverso il voto. Se il numero dei voti favorevoli supera i 2/3 del numero totale dei votanti, la decisione si considera concordata. È importante che tutti siano obbligati a rispettarlo, sia coloro che erano assenti alla riunione, sia coloro che erano contrari.

Riparazione della facciata secondo le regole SNiP

Le condizioni di SNiP implicano misure preliminari obbligatorie:

• garantire la completa impermeabilità ai liquidi (tenuta) delle pareti, eliminando perdite, impermeabilizzando la facciata;
• isolamento termico delle pareti;
• sostituzione serramenti.

SNiP afferma inoltre che l'intonacatura e la finitura dell'edificio vengono eseguite solo prima dell'inizio dell'installazione dei tubi di scarico. Un'altra caratteristica delle regole è la preparazione di un progetto di lavoro (WPP).

Questo documento deve rispettare rigorosamente i requisiti per le riparazioni importanti delle aree difettose delle facciate degli edifici.

Tecnologia di riparazione della facciata

Una procedura obbligatoria prima di iniziare i lavori di costruzione è elaborare un progetto e preventivi che soddisfino le specifiche di SNiP.

Durante la compilazione, tenere conto di:

• eliminazione dei difetti nei sistemi di drenaggio;
• ammissibilità di introdurre innovazioni e tecnologie speciali migliorate;
• utilizzare solo materiali da costruzione ecologici contrassegnati con "NG".

Pertanto, la procedura include quanto segue fasi:

• analisi della superficie e rilevamento dei difetti della facciata;
• pulizia delle pareti da polvere, detriti, vecchi intonaci;
• intonacatura;
• primer;
• isolamento;
• rivestimento decorativo della facciata.

Tipologie e modalità di ripristino delle facciate degli edifici

Il modo più comune per ristrutturare le case è creare una facciata ventilata. In alcuni casi, l'ulteriore isolamento termico delle pareti viene effettuato utilizzando vari materiali isolanti. Quando si intonacano le pareti, è possibile utilizzare varie pitture e vernici a base siliconica. La condizione principale è l'assoluta sicurezza dei materiali.

Data la complessità del progetto si possono utilizzare le seguenti tipologie di finiture:

Particolare attenzione è rivolta al raccordo, perché con il suo aiuto non solo puoi nascondere muri irregolari, ma anche conferire alla casa un aspetto attraente.

Quando si verifica un danno alla facciata di una casa, i residenti hanno una domanda legittima su chi dovrebbe eseguire le riparazioni e chi le pagherà. Questo articolo ti aiuterà a capire quando è necessario un importante restauro della facciata, che rientra nella riparazione della facciata di un condominio.
L'attuazione dei lavori di riparazione e restauro è regolata dalle regole di costruzione dello SNIP e dalle decisioni degli organi esecutivi locali.

Quando è necessaria una ristrutturazione importante della facciata?

Quando inizia la distruzione, i residenti cominciano a lanciare l’allarme, ma solo una commissione speciale può determinare l’entità della distruzione. Lei conclude: sarà sufficiente un restauro estetico e di routine oppure sarà necessaria una revisione importante.

Della commissione fanno parte rappresentanti dei residenti, dell'Operatore Regionale e alti funzionari della società di gestione. Si consiglia di creare un gruppo di iniziativa di proprietari di case che parteciperanno alla risoluzione di questi problemi.

Quando sono necessari lavori di riparazione della facciata di un edificio residenziale:

• L'isolamento che riempie le giunture tra i blocchi o i pannelli si è sgretolato ed è crollato. Se le cuciture sono aperte, l'umidità penetra attraverso di esse nelle strutture portanti. Ciò porterà ulteriormente a una violazione dell'integrità e della resistenza delle solette e delle recinzioni portanti.
• Su oltre il 35% dell'intera superficie della facciata sono stati distrutti intonaci, piastrelle di rivestimento o altri rivestimenti protettivi e decorativi.
• I tubi di scarico o le grondaie sono rotti o deformati, il che fa sì che l'acqua piovana entri nella facciata, corrodendo il rivestimento, il cemento tra i mattoni e portando alla distruzione dei materiali da costruzione.

Se sono presenti questi danni, la commissione determina il grado di distruzione e decide le misure necessarie per ripristinare la facciata. Per ogni tipologia di facciata viene sviluppata una propria mappa tecnologica con l'elenco dei materiali da costruzione, delle opere e delle tecnologie per la loro realizzazione.

Qual è la differenza tra una revisione importante e una attuale?

Le caratteristiche distintive delle riparazioni importanti e cosmetiche sono presentate nella tabella:

I lavori di restauro della facciata variano a seconda del grado di distruzione. I documenti normativi stabiliscono un intervallo di riparazione di 5 anni per le riparazioni ordinarie e di 10 anni per le riparazioni importanti.

È possibile richiedere un capping anticipato? riparazioni

La legislazione della Federazione Russa prevede norme sul rinvio della scadenza per le riparazioni importanti se necessarie prima di quanto stabilito. Ma un prerequisito è la disponibilità di fondi nel conto del fondo per la riparazione del capitale. Lo Stato non fornisce sussidi.

Se i proprietari hanno già raccolto una somma sufficiente, l'assemblea generale prende una decisione mediante votazione e viene compilato un protocollo.

La società di gestione deve assegnare una commissione che descriverà tutti i problemi, il grado di usura e danni. Preparare i documenti di stima.

Sulla base dei fatti disponibili, le riparazioni importanti vengono eseguite prima del previsto.

Elenco dei lavori per la riparazione della facciata di un condominio

L'elenco e la tecnologia per eseguire il lavoro differiscono a seconda del grado di distruzione e dei materiali utilizzati.

Un elenco di esempio dei principali lavori di riparazione è simile al seguente:

• ispezione dell'edificio per difetti;
• la preparazione preliminare della facciata comprende lo smantellamento del vecchio rivestimento, la pulizia dalla ruggine e dalle infezioni fungine;
• sigillatura delle fessure con malta cementizia-sabbia;
• primer per rimuovere la polvere dalla superficie e una migliore adesione dei materiali da costruzione;
• impermeabilizzazione e sigillatura dei giunti;
• riparazione del seminterrato e della zona cieca;
• isolamento con lana minerale o polistirene espanso;
• installazione di tettoie e sistema di drenaggio;
• finitura protettiva e decorativa della facciata.

Questo è tutto ciò che è compreso nella ristrutturazione importante di un condominio.

Le grandi crepe nella muratura non vengono riparate con malta, ma i mattoni vengono sostituiti nella zona danneggiata.

Tecnologia di riparazione della facciata

Le tipologie e i volumi dei lavori di riparazione sono determinati sulla base di una relazione tecnica sullo stato delle strutture edilizie e delle comunicazioni. Per ciascun MKD (condominio), la documentazione di progettazione e stima viene sviluppata individualmente in conformità con le regole di SNIP e altri documenti normativi.

Quando si sviluppano le stime di progettazione per riparazioni importanti, è necessario tenere conto di quanto segue:

• eliminazione di malfunzionamenti, perdite, distruzione di strutture e sistemi di ingegneria;
• applicazione di innovazioni e tecnologie ad alta efficienza energetica;
• utilizzo di materiali ecologici e non infiammabili omologati per l'uso nel settore residenziale.

Sulla base della documentazione sviluppata, vengono eseguite riparazioni complete secondo l'elenco sopra descritto.

Riparazione della facciata, regole SNIP

SNIP descrive in dettaglio i requisiti per l'esecuzione dei lavori di riparazione della facciata e le regole di controllo.

La riparazione delle facciate viene eseguita in conformità con la documentazione di progetto PPR (piano di esecuzione dei lavori).

Le regole SNiP 3.04.01-87 indicano che prima dell'inizio dei lavori di finitura devono essere prese le seguenti misure:

• Protezione della facciata dall'influenza delle precipitazioni, in modo che non si verifichino perdite e le cuciture tra pannelli e interblocchi non collassino. Un prerequisito è sigillare le cuciture. Se perdono, all'interno dei locali si formeranno funghi e muffe.
• L'isolamento termico esterno, predisposto secondo le norme SNIP, contribuisce ad aumentare l'efficienza energetica dell'edificio.
• È imperativo sigillare e isolare le interfacce tra le strutture delle finestre e delle porte e le pareti.

Se ci sono fondi, le vecchie porte-finestre vengono completamente sostituite con quelle in metallo-plastica a risparmio energetico e vengono installate nuove tettoie e riflussi.

L'intonacatura e il rivestimento vengono eseguiti prima dell'installazione dei prodotti incassati e dei tubi di scarico.

Chi dovrebbe eseguire i lavori di riparazione sulla facciata di un condominio?

I lavori di riparazione importante della facciata di un edificio a più piani vengono eseguiti da una società appaltatrice denominata operatore regionale. Questa struttura è stata creata sulla base di una decisione delle autorità esecutive statali per attuare il programma di restauro e riparazione dei condomini. Regolamentato dalla legge federale n. 255 del 21 luglio 2014. I proprietari dell'assemblea generale mediante voto possono scegliere un altro contraente, ma la condizione obbligatoria è che non sia un'organizzazione commerciale.

L'appaltatore deve disporre dell'accreditamento, di tutti i permessi e i permessi necessari per eseguire lavori speciali di costruzione e riparazione.

Chi paga il lavoro

Le riparazioni importanti di un edificio residenziale a più piani vengono effettuate attraverso contributi mensili mirati da parte dei proprietari. Possono essere minimi o superare il minimo obbligatorio stabilito dallo Stato.

Secondo i requisiti dell'articolo 139 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, tutti i proprietari di condomini sono tenuti a pagare contributi mensili per riparazioni importanti. L'eccezione sono i proprietari di case fatiscenti, che non ha senso riparare.

Un locale con un grado di usura superiore al 70% è considerato insicuro. In questo caso, i residenti vengono inseriti in una lista di attesa per il reinsediamento.

Atti normativi

Le misure organizzative per l'esecuzione di grandi riparazioni sono regolate dalla legge federale n. 271-FZ nel Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa del 25 dicembre 2012. Le norme prevedono la creazione nelle entità costituenti della Federazione Russa di meccanismi per il finanziamento di grandi riparazioni riparazioni in condomini.

Arte. 166-174 LC definiscono le disposizioni generali per le riparazioni importanti in MKD.

Articolo 174. comma 2. I fondi trasferiti al fondo di riparazione del capitale possono essere utilizzati:

• pagare lavori o servizi di riparazione e restauro;
• compenso per la preparazione di preventivi e documentazione di progettazione.

Se la commissione riconosce la casa pericolante e soggetta a demolizione o ricostruzione, i fondi vengono utilizzati per pagare questi lavori e il saldo non speso viene restituito ai proprietari dell'appartamento in parti proporzionali alle somme depositate sul conto corrente.