Metoder för att bedöma värdet av tomtmark. Fastställande av marknadsvärdet på en tomt

Det är enkelt att skicka in ditt goda arbete till kunskapsbasen. Använd formuläret nedan

Studenter, doktorander, unga forskare som använder kunskapsbasen i sina studier och arbete kommer att vara er mycket tacksamma.

Postat på http://www.allbest.ru/

Testa

Metoder för att bedöma marknadsvärdet på tomter

1. Klassificering av metoder för bedömning av tomtmark

marktaxering

Markvärdering delas upp i massmatrikelvärdering av tomtmark och marknadsvärdering av en enskild tomt.

Syftet med fastighetsvärderingen är att samtidigt fastställa fastighetsvärdet för alla tomtmarker inom gränserna för administrativa-territoriella enheter (regioner, distrikt, städer, bosättningar etc.) efter taxeringszoner (markprövningsgrupper) från och med en viss datum. Ryska federationens skattelag slår fast att matrikelvärdet ska ligga till grund för beskattning av markegendom.

Syftet med en enskild värdering är att fastställa marknadsvärdet eller något annat värde på en enskild tomt vid värderingsdagen av oberoende värderingsmän i enlighet med vedertagna standarder och värderingsmetoder.

Matrikel- och enhetsvärdering av mark görs utifrån en integrerad tillämpning av tre tillvägagångssätt: inkomstgenererande, jämförande och kostnadsbaserad. I länder med marknadsekonomi används alla tre metoder när det är möjligt vid värdering av mark.

Det slutliga värdet av det uppskattade värdet av tomtmarken härleds utifrån de resultat som erhållits med olika metoder. När man jämför dessa data är det tillrådligt att ge företräde åt uppskattningar baserade på mer fullständig och tillförlitlig information. Betydande skillnader i markens värde beräknade med olika metoder tyder på antingen fel i uppskattningar eller en obalans på markmarknaden.

I teorin om fastighetsvärdering används ett antal enhetliga metoder för att bestämma värdet på mark. De är generella metodiska tekniker och bedömningstekniker som kan användas för att bedöma markområden med vilken typ av markanvändning som helst. Skillnader i deras tillämpning vid värdering av olika typer av mark ligger i sättet att beräkna insatser, såsom skogsinkomster eller jordbruksinkomster, samt i valet av jämförare och faktorer som påverkar markvärdet. Möjligheten och genomförbarheten av att använda en eller annan metod beror på syftet med bedömningen, vilken typ av fastighet som bedöms och tillgången på initiala uppgifter. En förutsättning för att bestämma marknadsvärdet på mark med någon metod är användningen av marknadsdata.

De metodologiska rekommendationerna för att bedöma värdet av tomter, godkända av Rysslands fastighetsministerium, antog en klassificering av metoder för att bedöma tomter, som generellt motsvarar klassificeringen och innehållet i markbedömningsmetoder som rekommenderas av internationella värderingsstandarder. Rekommendationerna diskuterar följande markvärderingsmetoder:

Försäljningsjämförelsemetod;

Distributionsmetod (motsvarar mångfaldsmetoden);

Extraktionsmetod (motsvarar extraktionsmetoden);

Metod för kapitalisering av tomträtt (motsvarar metoden för aktivering av hyra för en ledig tomt);

Resten metod för mark;

Metod för avsedd användning (motsvarar metoden för utveckling av territoriet).

Den jämförande metoden baseras på: försäljningsjämförelsemetoden, allokeringsmetoden och distributionsmetoden. Inkomstmetoden baseras på: inkomstkapitaliseringsmetoden, residualmetoden och den uppskattade användningsmetoden. Delar av kostnadsmetoden när det gäller beräkning av kostnaden för reproduktion eller utbyte av förbättringar av en tomt används i restmetoden, tilldelningsmetoden och fördelningsmetoden.

Metodrekommendationer för att fastställa marknadsvärdet på tomter är av rådgivande karaktär. Om andra metoder används i bedömningsrapporten är det lämpligt att avslöja deras innehåll och motivera användningen.

För att bedöma markens värde kan metoder för ett tillvägagångssätt användas, till exempel den jämförande eller inkomstmetoden, samt metoder som representerar en kombination av olika tillvägagångssätt, oftast inkomst och kostnad, jämförande och kostnad. Detta beror på att man som sådan inte använder sig av kostnadsmetoden för att bedöma värdet av en tomt (med sällsynta undantag). En förklaring till denna synpunkt kan hittas i den klassiska förståelsen av värdet av ett värderat objekt enligt kostnadssynen som summan av alla kostnader som är förknippade med reproduktionen (återskapandet) av ett värderat objekt. Eftersom mark är en naturresurs som inte är skapad av människan, inte skapad av människan, utan är en fördel, så har detta objekt inget värde ur synpunkten av mänskliga kostnader för att skapa mark, vilket är fel ur användbarhetssynpunkt. och markens värde.

Objektet för markvärdestaxeringen kan vara både marktomter fri från exploatering och marktomter (själva marken) som en del av ett enskilt fastighetskomplex eller fastighetsfastighet. Ett kännetecken för att bedöma markens marknadsvärde är att varje tomt anses vara villkorligt ledig eller inte upptagen av byggnader, strukturer, strukturer eller andra fastighetsobjekt som kanske inte motsvarar dess mest effektiva användning. Det vill säga, om värderingsmannen efter att ha analyserat NNEI anser att den nuvarande utvecklingen av tomten är ineffektiv, kan han betrakta denna tomt som villkorligt tom (utan byggnad).

De metodologiska rekommendationerna indikerar således att de flesta av de uppräknade sex metoderna för bedömning av tomtmark kan användas både för bedömning av tomtmark som upptas av byggnader, strukturer och (eller) strukturer (nedan kallade bebyggda tomter), och för bedömning av tomter som inte upptas av byggnader, strukturer och (eller) strukturer (nedan - obebyggda tomter). Tabell 1 nedan diskuterar var och en av de sex huvudmetoderna för att beräkna markvärden, med de vanligaste tillämpningarna.

Tabell 1. Metoder som används för att bedöma tomtmark i taxeringspraxis

Men i praktiken är det sällan man hittar en tomt som kan bedömas med alla möjliga metoder. Oftast används stabila kombinationer av metoder som möjliggör en objektiv bedömning av en tomt under förhållanden med begränsad information för beräkning. I grund och botten beror dessa kombinationer på syftet och målen med bedömningen och särdragen för den tomt som bedöms, i första hand på om det finns byggnader och/eller strukturer på denna tomt.

Så om till exempel en bebyggd tomt är föremål för bedömning, så används oftast en kombination av tilldelningsmetoden och restmetoden för marken. Alternativt kan en beräkning med fördelningsmetoden läggas till denna beräkning, men i praktiken används denna metod sällan på grund av svårigheten att bestämma markens andel av den totala kostnaden för en komplex fastighetsfastighet.

Om det enligt taxeringsuppgiften är nödvändigt att fastställa värdet av en fri, obebyggd tomtmark med oklara utsikter till vidare bebyggelse, så kan en kombination av metoder för jämförelse av försäljning och aktivering av tomträtt användas. Men i det här fallet kommer den viktigaste svårigheten att tillämpa den korrekta beräkningen av markhyran.

En annan situation handlar om att fastställa värdet på en tomt som fortfarande är ledig, men som planeras att bebyggas inom en mycket snar framtid. I det här fallet blir det uppenbart att det är nödvändigt att tillämpa den avsedda användningsmetoden, som mest exakt återspeglar värdet på sådan mark. I princip kan också tilldelnings- och restmetoderna för mark användas, men i detta fall ökar betydelsen av den initiala dokumentation som krävs för bedömningen, utan vilken denna bedömning inte blir möjlig. Det vill säga, vi kan säga att för att bedöma denna situation måste kunden tillhandahålla helt korrekta och transparenta planer för den avsedda användningen av tomten i snart, och planerna måste bekräftas av verkliga handlingar om utvecklingen av tomten. Dessa dokument kan till exempel omfatta: ett bygglov, titelhandlingar för en tomt, en stadsplaneringsplan för en tomt, material som ingår i projektdokumentation, etc.

Samtidigt bör det noteras att vi övervägde typiska, vanligaste fall från bedömningspraxis, och de lösningar som föreslagits ovan är inte entydigt korrekta i alla bedömningsärenden. I slutändan beror valet av specifika metoder för att bedöma en viss tomt på många bedömningsvillkor: på syftet och syftet med bedömningen, på egenskaperna hos själva bedömningsobjektet, på närvaron eller frånvaron av initiala data för bedömningen, kvaliteten på dessa uppgifter och så vidare. Och ofta kan en situation uppstå där en unik uppsättning omständigheter kräver ett annat tillvägagångssätt än värderingsmannen.

Dessutom finns det i utbildningslitteraturen sådana metoder för att beräkna kostnaden för tomter som: metoden för utvecklingskostnader, metoden för kostnader för reproduktion av infrastruktur och metoden för standardinvesteringskontrakt.

2. Försäljningsjämförelsemetod

Kärnan i metoden är att bestämma värdet på en tomt genom att jämföra priserna på senaste försäljningar av tomter jämförbara med den som värderas efter att ha gjort justeringar för att ta hänsyn till skillnaderna mellan dem.

Eftersom det inte finns två helt identiska tomter i alla avseenden krävs en motsvarande justering av försäljningspriserna för jämförbara tomter, som kan vara antingen positiv eller negativ. Justerade priser för jämförbara fastigheter gör att vi kan dra en slutsats om marknadsvärdet på den tomt som bedöms.

I enlighet med de metodologiska rekommendationerna för att bestämma marknadsvärdet på tomter, godkända genom order från Ryska federationens egendomsministerium av den 6 mars 2002 nr 568-r, består användningen av metoden för jämförande försäljningsanalys (CAP) att sekventiellt utföra följande åtgärder:

1. Analys av det relevanta segmentet av markmarknaden som den bedömda tomten tillhör, identifiering och urval av jämförbara tomter (analoger) i de senaste transaktionerna från olika källor.

2. Samla in nödvändig information för varje jämförbar webbplats och identifiera jämförelseelement. För analys kan det räcka med att få fram heltäckande data på 3-5 liknande tomter.

Jämförelsemomenten inkluderar värdefaktorerna för fastigheten som bedöms (faktorer vars förändringar påverkar marknadsvärdet på fastigheten som bedöms) och egenskaperna hos transaktioner med tomter som har utvecklats på marknaden.

De viktigaste kostnadsfaktorerna tenderar att vara:

Läge och miljö;

Ändamål, tillåten användning, andra personers rättigheter till tomten;

Fysiska egenskaper (relief, område, konfiguration, etc.);

Transporttillgänglighet;

Infrastruktur (närvaro eller närhet till allmännyttiga nätverk och villkor för anslutning till dem, sociala infrastrukturanläggningar etc.).

Egenskaperna för marktransaktioner inkluderar bland annat:

Villkor för finansiering av transaktioner med tomter (förhållandet mellan egna och lånade medel, villkor för tillhandahållande av lånade medel);

Betalningsvillkor vid transaktioner med tomter (betalning kontant, avräkning med räkningar, kvittningar, byteshandel, etc.);

Omständigheterna för transaktionen med tomter (om tomten presenterades för den öppna marknaden i form av ett offentligt erbjudande, anslutning till köparen och säljaren, försäljning under konkursvillkor etc.);

Förändringar i priser för tomter för perioden från dagen för slutförandet av en transaktion med en analog till datumet för bedömningen.

Arten och graden av skillnader mellan den analoga och den bedömda tomten fastställs inom ramen för jämförelsemomenten genom en direkt jämförelse av varje analog med taxeringsobjektet. I detta fall förutsätts att transaktionen med taxeringsobjektet kommer att göras utifrån egenskaperna hos transaktioner med tomter som har utvecklats på marknaden.

3. Verifiering av tillförlitligheten hos information om transaktioner med tomter valda för jämförelse av:

Bekräftelse av en av parterna i transaktionen eller en agent;

Identifiering av villkoren för transaktionen, dess typiska karaktär, frånvaron av nära kopplingar mellan parterna (moder- och dotterbolag, släktingar, beroende personer), frånvaron av särskilda omständigheter etc.

4. Göra justeringar för att ta hänsyn till skillnader mellan den plats som bedöms och varje jämförbar plats. Som ett resultat av detta bestäms försäljningspriset för var och en av de jämförbara tomterna om den hade samma parametrar som den taxerade tomten.

Om marken som tas ut skiljer sig från en jämförbar tomt, måste priset på den senare justeras för att avgöra vilket pris den hade kunnat säljas för om den hade samma egenskaper som fastigheten som värderas. Vid justering av de faktiska försäljningspriserna för jämförbara fastigheter görs justeringar av priset på den jämförbara tomten. I detta fall är det nödvändigt att svara på frågan: ”För vilket pris skulle en jämförbar tomt säljas om den hade samma. egenskaper som den tomt som värderas?” Till exempel, när den jämförda tomten är sämre än den utvärderade tomten, bör det faktiska försäljningspriset för den första höjas till det belopp som den skulle ha sålts för om den hade de högre egenskaperna hos den utvärderade tomten.

Vid utvärdering av mark bör justeringar göras för alla de huvudegenskaper som har värde för köparna: storlek, läge, avstånd från stad och vägar, tomtens form och djup, vinkelläge, jordart, topografi, ekonomiska förhållanden m.m.

Följande jämförelseenheter används:

1. Pris per 1 hektar - för stora områden med jordbruk, industriändamål eller för bostadsbyggande.

2. Pris per 1 m2 - i affärscentra i städer, för kontor, butiker etc.

3. Pris per 1 frontal meter - för kommersiellt bruk av mark i städer. Kostnaden för ett parti är proportionellt mot längden på dess gräns längs gatan eller motorvägen, med standarddjupet för tomten som står för en liten del av kostnaden.

4. Pris per tomt - standardtomter i form och storlek i bostadsområden, lanthus m.m.

5. Pris per densitetsenhet - förhållandet mellan byggnadsarean och tomtytan (FAR - golv, zon, förhållande). Zonindelningsregler begränsar vanligtvis storleken på en byggnad till denna faktor. Till exempel, om FAR är 3, bör den totala arean för alla våningar inte vara mer än 3 gånger den totala arean av tomten. Det innebär att man kan bygga ett 3-våningshus på hela tomten, ett 6-våningshus på halva tomten och ett 12-våningshus på 0,25 tomter.

Oftast i bedömningspraxis används de två första indikatorerna - 1 hektar och 1 kvm. Den tredje indikatorn, 1 frontal meter, används sällan och endast i stora städer. När det gäller de fjärde och femte indikatorerna är de mest utbredda i utländsk praxis och används inte i Ryssland.

Justeringar av försäljningspriser för jämförbara obebyggda tomter görs baserat på följande jämförelseelement:

1. äganderätt: belastas av arrendeavtal med villkor som inte överensstämmer med marknadsförhållanden, bristande äganderätt till mark etc.;

2. finansieringsvillkor: användning av kreditresurser vid köp på villkor som inte överensstämmer med marknadsvillkor, avbetalningar etc.;

3. Betalningsvillkor: banköverföring, kontanter, räkningar, kvittningar etc.;

4. Villkor för transaktionen: atypiska villkor för transaktionen, till exempel familjerelationer mellan köparen och säljaren, försäljning under konkursvillkor, etc.;

5. tidpunkt för slutförande av en transaktion med ett liknande objekt;

6. läge och miljö.

7. Rättsliga och stadsplaneringsrestriktioner för typen av användning och utveckling av tomten.

8. Fysiska egenskaper: relief, storlek och form på tomten.

9. Tillgängliga verktyg (närvaro eller närhet till allmännyttiga nät, villkor för anslutning till dem etc.).

Ändringar av priserna för jämförbara tomter för de första fem jämförelseelementen utförs på beroende basis i följd, nämligen: varje efterföljande justering görs baserat på resultatet av den föregående. Samtidigt är det enligt vår mening justeringarna som är de viktigaste som justeras.

Justeringar av priserna på jämförbara tomter för de återstående jämförelseelementen görs på oberoende basis enligt följande:

1. den algebraiska summan av ändringar bestäms i absoluta eller relativa (procentuella) termer;

2. Detta belopp används för att ändra priset på analogen, erhållet efter att ha gjort justeringar för de första fem jämförelseelementen.

Genom att använda ett differentierat tillvägagångssätt för att införa ändringsförslag kan vi således ta hänsyn till skillnaderna mellan två huvudgrupper av ändringsförslag: den första gruppen (5 ändringsförslag) - ändringsförslag relaterade till försäljningsvillkoren för jämförelseobjektet, den andra gruppen (4 ändringar) - ändringar som kännetecknar egenskaperna för själva markområdet för jämförelseobjektet.

För att bestämma mängden korrigeringar för enskilda parametrar används följande metoder:

Direkt parvis jämförelse av priser på analoger som skiljer sig från varandra i endast ett jämförelsemoment, och fastställande, baserat på den information som sålunda erhållits, av justeringar för detta jämförelseelement;

Direkt parvis jämförelse av inkomsten för två analoger, som skiljer sig från varandra endast i ett jämförelseelement, och fastställande, genom att kapitalisera skillnaden i inkomst, justeringar för detta jämförelseelement;

Korrelation - regressionsanalys av sambandet mellan förändringar i jämförelseelementet och förändringar i priser på analoger (priser på måttenheter för analoger) och bestämning av ekvationen för förhållandet mellan värdet av jämförelseelementet och markens marknadsvärde tomt;

Bestämma kostnaderna för att ändra egenskaperna hos ett jämförelseelement där analogen skiljer sig från föremålet för utvärdering;

Expertmotivering för prisjusteringar av analoger.

Som ett resultat av att bestämma och göra justeringar bör priserna på analoger (måttenheter för analoger) som regel ligga nära varandra. I händelse av betydande skillnader i de justerade priserna på analoger, är det tillrådligt att välja andra analoger eller element för jämförelse eller att revidera justeringsvärdena.

Sammanfattningsvis är det nödvändigt att fastställa det slutliga värdet på värderingsobjektet genom att beräkna viktningskoefficienter och hitta det vägda genomsnittliga värdet av tomten med hjälp av försäljningsjämförelsemetoden.

Vid justeringar finns det en möjlighet att av objektiva skäl inte tagits hänsyn till vissa prissättningsfaktorer. För att bestämma den vägda genomsnittliga kostnaden för en tomt är det nödvändigt att bestämma vikten av de erhållna resultaten efter justering av försäljningspriserna för analoga tomter. Störst vikt får tomten, som i sina parametrar ligger närmast den plats som bedöms. Graden av närhet kan bestämmas av antalet justeringar av dess pris. Det anses att varje justering utförs med ett fel. Följaktligen, ju fler justeringar av priset på en analog, desto mindre vikt i bildandet av det slutliga värdet av värderingsobjektet.

Det måste beaktas att försäljningsjämförelsemetoden ger otillfredsställande resultat under förhållanden med hög inflation, när det saknas information om marknadsförsäljning av jämförbara objekt eller deras låga tillförlitlighet, samt när det sker kraftiga förändringar i ekonomiska förhållanden. .

3. Distributionsmetod

Om försäljning av obebyggda tomter inte räcker för att använda jämförelsemetoden, bör du vända dig till indirekta och mindre tillförlitliga metoder, särskilt distributionsmetoden, vars framgångsrika tillämpning kräver en noggrann analys av källinformationen och viss erfarenhet av värderingsmannen .

Fördelningsmetoden bygger på att bestämma förhållandet mellan markens värde och värdet av de byggnader som uppförts på den. Försäljningspris för fastigheten delas i två delar- Kostnaden för byggnader och kostnaden för mark.

För varje typ av markutveckling i en viss region finns en stabil proportion mellan kostnaden för mark och kostnaden för strukturer.

Om det inte finns tillräckligt med obebyggd markförsäljning i ett område bör man hitta ett jämförbart område med tillgänglig försäljning av både exploaterad och obebyggd mark. Efter att ha fastställt det typiska förhållandet mellan kostnaden för mark och den totala kostnaden för fastigheten (andel av mark), överförs den för att analysera försäljningar av liknande tomter i området där bedömningen görs.

Följaktligen kan vi från detta förhållande härleda följande formel för att beräkna kostnaden för en tomt.

V L = L * V fastigheter = (1 - B) * V fastigheter

där L är tomtens andel av hela fastighetens värde;

B är byggnadens andel av hela fastighetens värde;

För att tillämpa distributionsmetoden måste ett antal villkor vara uppfyllda:

Tillgänglighet av information om den mest sannolika andelen av en tomt i marknadsvärdet för en enskild fastighet;

Distributionsmetoden innefattar följande sekvens av åtgärder:

Beräkning av den taxerade tomtmarkens marknadsvärde genom att multiplicera marknadsvärdet av en enskild fastighet, som inkluderar den taxerade marken, med det mest sannolika värdet av tomtens andel av den enskilda fastighetens marknadsvärde.

Den presenterade metoden, som verkar extremt enkel för praktisk tillämpning, stöter dock på allvarliga svårigheter förknippade med problemet att fastställa den mest sannolika andelen. Faktum är att det praktiskt taget inte finns några verkliga uppgifter om marktransaktioner, så det är inte möjligt att direkt beräkna marknadsparametrarna som krävs för beräkningar. En ond cirkel uppstår: å ena sidan, för att bestämma marknadsvärdet på mark, behöver du veta den mest sannolika andelen mark av marknadsvärdet på fastigheter, å andra sidan för att bestämma den nämnda andelen , måste du känna till marknadsvärdet på tomten. Sålunda kan ett sådant sätt att bestämma värdet av en tomt i praktiken genomföras med stora svårigheter, eftersom man direkt beräknar värdet av den nämnda andelen, värdet av marknadsvärdet av tomterna och värdet av den enskilde. fastighet som ligger på dem krävs.

En väg ut ur denna cykel kan hittas om värdet av denna andel är stabilt över en större mängd olika markområden och fastigheter än de bedömningszoner som övervägs (ett område inom vilket värdet av liknande fastigheter kan anses vara detsamma inom gränserna osäkerhet som är inneboende i priset på fastigheten på platsen). I det här fallet bildas träningsurvalet på basis av statistiska uppgifter om kända transaktioner med objekt som kan finnas på en annan plats, och beräkningen av de mest sannolika aktievärdena kan utföras som en del av bredare studier som bl.a. olika geografiska områden.

Låt oss överväga ett exempel på att bestämma värdet på en tomt med fördelningsmetoden (tabell 2).

I ett urbant mikrodistrikt av stad N med ett gammalt bostadshus finns ingen försäljning av obebyggda tomter. Det finns data för tre andra mikrodistrikt för bostäder i en jämförbar priszon.

Tabell 2. Beräkna värdet på en tomt med fördelningsmetoden

Markens andel av den totala kostnaden för ett enskilt objekt är förhållandet mellan den genomsnittliga kostnaden för mark och den totala kostnaden för det bebyggda området:

16,0: 80,0 = 0,200

20,0: 90,0 = 0,222

30,0: 120,0 = 0,250

Vi bestämmer det typiska förhållandet mellan markvärdet och fastighetens totala värde.

(0,200 + 0,222 + 0,250) / 3 = 0,224 - aritmetisk genomsnittlig andel av mark

Markkostnad = 200,0 H 0,224 = 44,8 tusen rubel.

4. Isoleringsmetod

Denna metod bestämmer marknadsvärdet på en tomt som skillnaden mellan marknadsvärdet på hela fastigheten, d.v.s. en tomt med förbättringar och återanskaffningskostnaden för förbättringarna minus deras avskrivningar.

Tillgång till information om priserna på transaktioner med enstaka fastighetsobjekt, liknande ett enskilt fastighetsobjekt, vilket inkluderar den mark som bedöms. I avsaknad av information om transaktionspriser är det tillåtet att använda utbudspriser (efterfrågan);

Matcha markförbättringar till dess mest effektiva användning.

V L = V fastigheter - V B

där V B är kostnaden för reproduktion (ersättning) av byggnaden;

V fastigheter - värdet av hela fastigheten (fastighet).

Metoden innefattar följande sekvens av åtgärder:

Fastställande av de moment genom vilka ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den taxerade tomtmarken, jämförs med analoga objekt;

Fastställande för vart och ett av jämförelseelementen av arten och graden av skillnader mellan varje analog från ett enda fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten;

Fastställande för vart och ett av jämförelseelementen i prisjusteringar av analoger, motsvarande arten och graden av skillnader mellan varje analog från ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den tomt som bedöms;

Justering för vart och ett av delarna av prisjämförelsen för varje analog, utjämna deras skillnader från ett enskilt fastighetsobjekt, vilket inkluderar den tomt som bedöms;

Beräkning av marknadsvärdet för en enskild fastighet, inklusive den bedömda tomten, genom en rimlig generalisering av de justerade priserna på analoger;

Beräkning av återanskaffningskostnad eller kostnad för reproduktion av förbättringar av den bedömda tomten;

Beräkning av den taxerade tomtmarkens marknadsvärde genom att från marknadsvärdet av ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den taxerade tomtmarken, dra av återanskaffningskostnaden eller kostnaden för återgivning av förbättringar av tomten.

Mängden kostnader för att skapa förbättringar av en tomt kan bestämmas med hjälp av aggregerade och (eller) elementära kostnadsindikatorer.

Integrerade kostnadsindikatorer inkluderar båda indikatorer som karakteriserar parametrarna för objektet som helhet - kvadratisk, kubikmeter, linjär meter och indikatorer för komplex och typer av arbete.

Elementära kostnadsindikatorer inkluderar elementära priser och priser som används för att bestämma mängden kostnader för att skapa förbättringar.

Aggregerade och elementära kostnadsindikatorer beräknade på den prisnivå som fastställts för ett visst datum (grundprisnivå) kan räknas om till prisnivån från och med värderingsdagen med hjälp av ett system med aktuella och prognostiserade index över förändringar i byggkostnaderna.

Beräkning av kostnadsbeloppet för att skapa förbättringar med hjälp av elementära kostnadsindikatorer kan också utföras med hjälp av resurs- och resursindexmetoder. Resursmetoden (resursindex) består av att i aktuella (prognostiserade) priser och tariffer beräkna alla resurser (kostnadselement) som behövs för att skapa förbättringar.

När man bestämmer storleken på kostnaderna för att skapa förbättringar av en tomt, bör man ta hänsyn till investerares vinst- storleken på den mest sannolika belöningen för att investera kapital för att skapa förbättringar. Investerarens vinst kan beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och kostnaderna för att skapa liknande objekt. Investerarens vinst kan också beräknas som avkastningen på kapitalet för hans mest sannolika investering med en liknande risknivå. När man bestämmer ersättningskostnad eller kostnaden för reproduktion, mängden ackumulerat slitage av förbättringar beaktas.

Nackdelar med extraktionsmetoden:

Det kan ge en partisk bedömning av kostnaden för byggnader och strukturer vars ålder överstiger 10 år, eftersom sannolikheten för att reproducera en föråldrad fastighet med tiden minskar, och komplexiteten i att beräkna ackumulerat slitage ökar;

Under förhållanden med hög inflation är det svårt att exakt beräkna kostnaden för reproduktion av byggnader och strukturer.

5. Metod för aktivering av tomträttsavgäld

Metoden används för att utvärdera bebyggda och obebyggda tomter. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att få markarrende från den mark som bedöms.

Metoden innefattar följande sekvens av åtgärder:

Beräkning av tomträtt skapad av en tomt;

Fastställande av lämplig kapitaliseringsränta;

Om beloppet av nettoinkomsten från mark (I L) och kapitaliseringsgraden för tomten (RL) är känt, kan värdet på marken (V L) bestämmas med formeln:

V L = I L / R L ,

I L - markhyra (arrendeintäkter från mark);

R L - kapitaliseringsränta för en tomt.

Aktivering av markarrenden - fastställande på bedömningsdagen av värdet av alla framtida värden av markarrenden som är lika med varandra eller som ändras i samma takt under lika långa tidsperioder, d.v.s. omräkning av strömmen av framtida inkomster till beloppet av markens nuvärde.

Beroende på det avsedda syftet med tomten kan markhyran (hyresintäkter) vara:

Beräknade hyresintäkter för värdering av jordbruks- och skogsmark;

Jordränta (absolut arrende) för värdering av bebyggelsemark;

En del av inkomsten från ett fastighetskomplex hänförligt till den bebyggda tomten.

Markarrenden behandlas närmare i punkt 1.3. avsnitt II i denna handbok.

Kapitaliseringsgrad är den avkastning som en investerare vill få på investerade pengar. Först och främst tar den hänsyn till riskerna förknippade med fastigheten. Med hjälp av denna kurs görs en övergång från värdet av den aktuella nettointäkten från tomten till dess värde.

Det bör noteras att kapitaliseringsgraden används både för att beräkna värdet av en ledig tomt (tomtavgäldskapitaliseringsmetoden) och för att beräkna värdet av en bebyggd tomt (markbalansmetoden). Samtidigt kommer metoderna för att beräkna dessa satser att skilja sig, liksom de resulterande satserna, på grund av de olika riskerna för lediga och bebyggda tomter.

Låt oss överväga sätt att beräkna kapitaliseringsgraden för en ledig tomt.

För närvarande finns det fyra metoder för att beräkna kapitaliseringsgraden för mark, som ursprungligen utvecklades i världspraxis för kapitalisering av markarrenden.

Första tillvägagångssättet- beaktande av en tomt som en typ av monetärt kapital och följaktligen beräkning av kapitaliseringsgraden baserad på penningmarknadens egenskaper vid värderingsdagen. Kriteriet för kapitalinvesteringarnas effektivitet är räntan på investeringar som kännetecknas av en jämförbar risknivå. I de flesta utvecklade länder anses investeringar i mark inte vara särskilt riskabla och motsvarar riskerna med att investera i statspapper.

Andra tillvägagångssättet- Villkorlig kapitalisering baserat på det index som fastställts av staten. Denna metod används flitigt i många länder för fastighetsvärdering av olika kategorier av mark, främst jord- och skogsbruk. För närvarande används denna metod för fastighetsvärdering i Ryssland. Matrikelvärdet på 1 hektar jordbruksmark beräknas genom att multiplicera de beräknade hyresintäkterna från produktionen av jordbruksgrödor med 33 år och 1 hektar skogsmark genom att multiplicera de beräknade hyresintäkterna från timmeravverkningen med 50 år. Denna metod används dock inte i stor utsträckning i bedömningspraxis.

Tredje tillvägagångssättet- beräkning av kapitaliseringsgraden genom att konstruera en kumulativ (total) modell som ger en ökning av den riskfria (bas) avkastningen på kapital med beloppet av riskpremien för den mark som bedöms. Samtidigt är den största skillnaden mellan att beräkna kapitaliseringskursen för en ledig tomt och att beräkna kapitaliseringsräntan för hela fastigheten att oftare när man konstruerar en kumulativ modell, beaktas inte kapitalavkastningen (för mer information, se avsnitt 6.5 i denna handbok).

Man tror att kapitaliseringsgraden för mark bör vara lika med avkastningen på alternativa investeringar utan att ta hänsyn till graden av kapitalersättning, så att marken inte "slits ut", det vill säga inte förlorar sina egenskaper över tiden och kan följaktligen generera intäkter och skapa värde över tiden. Kapitaliseringsräntan för mark antas därför vara lika med diskonteringsräntan om den motsvarar den fastställda avkastningen på kapital eller lönsamheten för alternativa investeringar. Sålunda redovisas kapitaliseringsräntan för en vakant tomt som lika med diskonteringsräntan för samma tomt. Den kumulativa metoden för att bestämma kapitaliseringsräntan (diskontering) är att lägga till kompensation för motsvarande risker till den riskfria räntan. Diskonteringsräntan (r) beräknas enligt följande:

r = r f + r 1 + r 2 + r 3,

r f - riskfri avkastning;

r 1 - premie för risken att investera i en tomt;

r 2 - premie för låg likviditet för en tomt;

r 3 - premie för investeringsförvaltning.

De huvudsakliga typerna av risker som beaktas i form av premier kan vara: risken för att investera i det bedömda objektet, risken för låg likviditet, risken för investeringsförvaltningen.

Som riskfri ränta avkastningen på kapital accepteras för de minst riskfyllda investeringarna, till exempel avkastningen på inlåning från banker av högsta tillförlitlighetskategori, till exempel Sberbank of Russia, eller avkastningen till förfall på statspapper, till exempel på federala låneobligationer (OFZ) eller euroobligationer. Som en riskfri ränta, fri från landrisk, kan du använda LIBOR-räntan, som vanligtvis fungerar som det huvudsakliga riktmärket för internationella transaktioner. Den vanligaste räntan är avkastningen till förfall på statspapper. Justeringar för eventuella risker är nödvändiga eftersom investeringar i mark har en viss risk. I detta fall följs regeln: Ju större risken är, desto högre bör justeringen av cap rate vara. Riskerna med att investera i mark är indelade i två typer. Den första inkluderar systematiska och osystematiska risker, den andra - statiska och dynamiska.

Ett exempel på beräkning av premien för risken att investera i det värderade objektet (r 1) presenteras i tabell 3.

Tabell 3. Ett exempel på beräkning av premien för risken med att investera i mark

Justering av kapitaliseringsränta med låg likviditetsrisk på markmarknaden uppstår till följd av eventuella förluster vid försäljning av en tomt och utgör en justering för långvarig exponering vid försäljning av ett objekt. För att beräkna denna ändring är det nödvändigt att fastställa den typiska exponeringsperioden på värderingsdagen för den mark som värderas. Justeringen för kapitalförvaltning representerar förvaltningen av fastigheten och är, beroende på investeringsobjektet och kvaliteten på dess förvaltning, 1-3 %. I de flesta fall bedöms det med hjälp av expertmetoden.

Den största nackdelen med den kumulativa metoden för att konstruera kapitaliseringsräntan (diskontering) är den subjektiva karaktären av att fastställa riskpremier, som oftast fastställs av experter. Därför kan värdena på kapitaliseringsräntan (diskonterings) som erhålls med denna metod vara svåra eller till och med omöjliga att motivera. Fjärde tillvägagångssättet baserat på metoden för marknadsextraktion (market squeeze), eller analys av jämförande försäljning. Denna metod kräver inga komplicerade ekonomiska beräkningar eller expertbedömningar, men är omöjlig utan tillförlitlig information om jämförbar markförsäljning. En liknande beräkningsmetod föreslås även för bestämning av kapitaliseringsgraden för en enskild fastighet i punkt 3.2. Avsnitt I ”Utvärdering av fastighetsobjekts värde”.

Kapitaliseringsgraden bestäms genom att dividera värdet av markarrenden (inkomsten) för liknande tomter med deras försäljningspris. Kärnan i metoden är att jämföra den bedömda tomten med analoger, med hänsyn till att liknande fastigheter har samma eller liknande kapitaliseringsgrader. Det viktigaste är att välja områden (objekt) - analoger baserat på likhet. Om jämförelseområdena är mycket lika behöver de som bedöms inte göra betydande justeringar av indikatorerna. Låt oss överväga ett litet metodiskt exempel för att bestämma kapitaliseringssatser som anges i tabell 4.

Tabell 4. Fastställande av kapitaliseringsgraden med hjälp av marknadsjämförelsemetoden

Notera: Resultatet av rad 5 är produkten av raderna 3 och 4. Viktningskoefficienterna i tabellen återspeglar graden av likhet mellan analoger med den bedömda platsen när det gäller de viktigaste prissättningsfaktorerna. Om de bedömda och jämförbara tomterna är mycket lika kan kapitaliseringsgraden bestämmas utifrån en analog.

6. Resten metod

I allmänhet är den resterande metoden baserad på principen om återstående produktivitet och NEI och låter dig bestämma värdet av olika komponenter av inkomstfastigheter - fysiska, juridiska och ekonomiska intressen. Kärnan i metoden är att kapitalisera driftsöverskottet relaterat till en av jämförelserna, när värdet av de andra komponenterna (räntorna) är känt.

Vid tillämpning av restmetoden för mark måste följande vara känt:

Kostnaden för byggnader (strukturer) på en given tomt;

Driftsnetto genererat av mark och byggnader (strukturer);

Kapitaliseringskurser för mark och byggnader (strukturer);

Kapitaliseringsränta för en tomt.

Samtidigt bör bebyggda tomter betraktas och bedömas som villkorligt lediga med sin mest effektiva användning.

Den återstående metoden innefattar följande sekvens av åtgärder:

Beräkning av kostnaden för reproduktion eller utbyte av förbättringar som motsvarar den mest effektiva användningen av den bedömda tomten;

Beräkning av driftsnetto från en enskild fastighet under en viss tidsperiod baserat på marknadshyror;

Beräkning av driftsnetto hänförligt till förbättringar under en viss tidsperiod som produkten av kostnaden för reproduktion eller ersättning av förbättringar med lämplig kapitaliseringsgrad av inkomst från förbättringar;

Beräkning av tomträttsavgälds belopp som skillnaden mellan driftsnettot av en enskild fastighet under viss tid och driftsnetto hänförligt till förbättringar för motsvarande tidsperiod;

Beräkning av marknadsvärdet på en tomt genom aktivering av markarrenden.

Driftnettot är lika med skillnaden mellan faktiska bruttointäkter och driftskostnader. Från den faktiska bruttoinkomsten dras i detta fall endast de driftskostnader som i regel bärs av uthyraren.

Faktisk bruttoinkomst är lika med skillnaden mellan potentiell bruttoinkomst och förluster från lediga lokaler och förluster från utebliven hyra.

Potentiell bruttoinkomst är lika med den inkomst som kan erhållas från att hyra ut hela ytan av en enskild fastighet i avsaknad av förluster från utebliven hyra. Vid bedömning av en tomt beräknas hyrespriserna för användningen av en enskild fastighet på grundval av marknadshyror (de mest sannolika hyrespriser till vilka fastigheten som bedöms kan hyras ut på den öppna marknaden i en konkurrensutsatt miljö, när parter i transaktionen agerar rimligt och har all nödvändig information och hyrespriset återspeglar inte några extraordinära omständigheter).

Definitionen av driftsnetto från en enskild fastighet anges närmare i punkt 3.2. Avsnitt I ”Utvärdering av fastighetsobjekts värde”.

Vid bedömning av värdet av utvecklade tomter använder beräkningen direkt kapitaliseringskurser av 2 typer: kapitaliseringsgraden för mark och kapitaliseringsgraden för förbättringar, och tar indirekt hänsyn till kapitaliseringsgraden för en enskild fastighet.

Kapitaliseringsräntan för förbättringar tillämpas enligt markrestmetoden när det blir nödvändigt att fördela driftnettot som genereras av en enskild fastighet mellan markinkomst och byggnadsinkomst. I det här fallet, från den totala inkomsten som genereras av en enskild fastighet, subtraheras inkomsten som konventionellt hänförs till byggnaderna och beräknas genom att multiplicera deras reproduktions- (ersättnings)kostnad med kapitaliseringsgraden för förbättringar.

Följaktligen, när man implementerar denna metod, finns det ett behov av att dela upp (fördela) kapitaliseringsräntan för en enskild fastighet i två komponenter: kapitaliseringsräntan för förbättringar och kapitaliseringsräntan för mark.

För att beräkna kapitaliseringsgraden för förbättringar genom distribution kan du använda distributionsmetodens algoritm, i synnerhet Formel 3, och andelen mark (eller andel av förbättringar) i en enskild fastighet måste vara känd.

R fastigheter = R L * L + R B * B

R fastigheter = R L * L + (RL ± ?) * B

R L = R fastigheter ± ? *B

För mer information om beräkning av kapitaliseringsgraden för en enskild fastighet, se avsnitt 3.2. Avsnitt I ”Utvärdering av fastighetsobjekts värde”.

När det gäller kapitaliseringsgraden för mark diskuterades dess beräkningsmetoder i avsnitt 7.5. avsnitt II i denna handbok. Observera att denna ränta vanligtvis är lägre än kapitaliseringsgraden för en enskild fastighet med beloppet för avkastningen på kapital som tagits upp i förbättringar. Detta förklaras av det faktum att behovet av att ta hänsyn till kapitalavkastningsgraden uppstår i fall av utvärdering av utslitna, åldrande föremål med en begränsad livslängd. Eftersom tomten är outtömlig och inte utsatt för fysiskt slitage (en viktig anmärkning - endast under förhållanden för kompetent exploatering av tomten), finns det inget behov av att avsätta pengar för dess reproduktion (fysisk ersättning), därför kapitalavkastningsräntan beaktas inte.

Sålunda, när man bedömer en utvecklad tomt för att beräkna de erforderliga kapitaliseringssatserna, kan följande sekvens användas som ett av alternativen (om metoden för att bestämma kapitaliseringsräntan för en enskild fastighet används, med hänsyn tagen till återbetalningen av kapitalkostnader ):

1. Diskonteringsräntan (avkastning på eget kapital) bestäms för en enskild fastighet.

2. Avkastningsgraden för kapital för förbättringar bestäms.

3. Kapitaliseringsgraden för en enskild fastighet bestäms beroende på tillväxttakten eller värdeminskningen av fastigheter (formel 3.9. punkt 3.2. avsnitt I ”Värdebedömning av fastighetsobjekt”).

4. Andelen mark och förbättringar i en enskild fastighet bestäms.

5. Enligt formel 9 beräknas kapitaliseringsgraden för tomten.

6. Enligt formel 10 beräknas kapitaliseringsgraden för förbättringar.

Låt oss överväga ett exempel på att beräkna marknadsvärdet på mark med hjälp av restmetoden.

Ett exempel på beräkning av marks marknadsvärde med hjälp av restmetoden.

Skick. Marknadsvärdet för den konstruerade byggnaden är 2 680 000 USD. Kapitaliseringsgraden för en enskild fastighet är 0,1753, kapitalavkastningen är 0,01. Driftsnettot från driften av tomten med byggnaden är 4 600 000 CU. Den genomsnittliga marknadsandelen för en tomt som en del av en enskild fastighet är 0,6. Lösningen på problemet presenteras i tabell 5.

Tabell 5. Ett exempel på att beräkna kostnaden för en tomt med hjälp av restmetoden för mark

Notera: Vid tillämpning av restmetoden på mark är det möjligt att få ett negativt restinkomstvärde hänfört till marken. Detta kan signalera att byggnaden är en överdriven förbättring för platsen.

7. Metod för avsedd användning

Liknande dokument

Syftet med att bedöma markens marknadsvärde, dess grundläggande principer. Faktorer som påverkar markens marknadsvärde. Matrikelbedömning av tätorter, jordbruksmarker och skogar. Metoder för att bedöma markens marknadsvärde.

kursarbete, tillagd 2014-13-12


Bekantskap med funktionerna i att använda jämförande, kostnads- och inkomstmetoder för fastighetsvärdering. Regler för att upprätta en fastighetsplan för en tomt. Principer för att uppskatta marknadsvärdet på mark med hjälp av försäljningsjämförelsemetoden.

abstrakt, tillagt 2011-12-28


Kärnan i den jämförande strategin för fastighetsvärdering. Fastighetsmarknadens tillstånd och utvecklingstrender. Kriterier för att välja jämförbara objekt. Enheter för jämförelse av mark och bebyggelse. Metod för jämförelse av försäljning, aktivering av tomträttsavgäld.

test, tillagt 2011-07-15


Analys av marknaden för försäljning av tomter i staden Kazan. Beskrivning av bedömningsobjektet. Studie av effektiviteten av att använda mark under byggandet av en kontorsbyggnad. Beräkning av värdet på en tomt med hjälp av metoden för kapitalisering av markhyra.

kursarbete, tillagd 2014-11-03


Rättslig grund för jordförhållanden. Tillvägagångssätt för markvärdering. Allmänna egenskaper för den socioekonomiska situationen i Samara-regionen och analys av markmarknaden. Markmarknad i Ryssland. Fastställande av värdet på en tomt.

avhandling, tillagd 2011-07-21


Att studera egenskaperna hos mark som en vara i Ryssland. En studie av de grundläggande principerna för markens marknadsvärde. Samordning av markvärdestaxeringsresultat. Analys av metoder för att jämföra försäljning, distribution, tilldelning, balans och kapitalisering av tomträttsavgäld.

abstrakt, tillagt 2016-11-30


Rättsliga grunder för markförhållanden och ekonomiska principer för markvärdering. Funktioner av markmarknaden i Ryssland. Analys av det slutliga marknadsvärdet av jordbruksmark på Chernovsky State Farm. Beräkning av priset på en tilldelning med hyreskapitaliseringsmetoden.

avhandling, tillagd 2011-09-06


Generalisering av de grundläggande principerna för att bedöma marknadsvärdet på en tomt: principen om nytta, tillgång och efterfrågan. Metoder för att bestämma pantvärdet för en tomt. Pantsättning av tomt, som specialfall av inteckning. Rekommendationer för bedömning.

abstrakt, tillagt 2011-07-22


Markvårdsmål och markägande. Ansvar för ägare, markanvändare, markägare och arrendatorer av tomtmark. Principer och funktioner för markvärdering, bestämning av dess marknadsvärde. Metod för aktivering av tomträttsavgäld.

test, tillagt 2010-06-17


Markmarknadsanalys. Fastställande av marknadsvärdet av äganderätten till en tomt. Metoder för att bedöma matrikelvärdet av mark: jämförande, inkomst, kostnadsstrategier. Faktorer som bestämmer kostnaden för tomter i Perm-regionen.

Inkomstmetod vid markvärdering

Inkomstmetoden för markvärdering är en metod som gör att man kan få en uppskattning av markens värde baserat på den inkomst som en potentiell köpare förväntar sig. Detta tillvägagångssätt är endast tillämpligt på inkomstgenererande tomter. Inkomstansatsen bygger på tre principer: förväntansprincipen, utbuds- och efterfråganprincipen och substitutionsprincipen. Den typiska investeraren eller entreprenören köper mark i väntan på framtida kontantinkomst eller andra förmåner.

Marknadsvärdet på en tomt är således summan av förväntade framtida hyresintäkter eller andra förmåner som ges vid värderingsdagen. Intäktsströmmar under markägandeperioden, samt intäkter från efterföljande återförsäljning av marken, aktiveras till nuvärde.

Kapitalisering är uppdelningen av nuvarande inkomst med motsvarande kapitaliseringsgrad, som ett resultat av vilket inkomstbeloppet förvandlas till kostnaden för tomten.

Vid användning av inkomstmetoden är det nödvändigt att bestämma inkomst- och kapitaliseringsgraden. Beroende på det avsedda syftet med tomten kan inkomsten inkludera:

hyra för värdering av jordbruks- och skogsmark;

del av inkomsten från fastighetskomplexet hänförlig till

på en utvecklad tomt;

hyra för taxering av bosättningsmarker;

inkomst av värdestegring på en tomt, erhållen när den säljs i framtiden eller när den är pantsatt mot pantlån.

Ett svårt problem med inkomstmetoden är att bestämma kapitaliseringsgraden. I praktiken har det funnits tre tillvägagångssätt för att beräkna kapitaliseringsgraden, ursprungligen utvecklade för kapitalisering av jordränta, d.v.s. bedömning av jordbruksmark.

Det första tillvägagångssättet är att närma sig en tomt som en typ av monetärt kapital och följaktligen beräkna kapitaliseringsgraden baserat på penningmarknadens egenskaper vid värderingsdagen.

Den andra metoden är att beräkna kapitaliseringsgraden med den kumulativa konstruktionsmetoden.

Det tredje tillvägagångssättet är market squeeze-metoden (analys av jämförande försäljning). Denna metod är enkel, men kräver tillförlitlig information om jämförbara försäljningsobjekt.

När du analyserar inkomster och utgifter kan du använda både retrospektiv (för tidigare perioder) och prognosdata. I detta fall kan uppgifter tas både före och efter beskattning. Den huvudsakliga förutsättningen som ska iakttas vid beräkningar är att kassaflöden från användningen av de taxerade och jämförbara tomtmarkerna ska bestämmas på samma grunder.

För att värdera marktomter som utvecklats med kommersiella fastigheter kan restinkomst per tomtteknik användas. Enligt principen om markens restproduktivitet prioriteras byggnader och strukturer som byggts på mark genom kapital, arbete och förvaltning i inkomstfördelningen. Återstående inkomst efter att ha täckt alla kostnader för att attrahera andra faktorer hänförs till tomten.

Tillämpningen av inkomstsynen är svår när inflationen är hög och finansmarknaden är instabil.

Jämförande syn på markvärdering

Försäljningsjämförelsemetoden används flitigt i länder med utvecklade markmarknader. Metoden bygger på systematisering och jämförelse av information om försäljningspriser på liknande tomter, d.v.s. om substitutionsprincipen.

Substitutionsprincipen förutsätter att marknaden är öppen och konkurrenskraftig, att det finns ett tillräckligt antal säljare och köpare som interagerar på den, som agerar i enlighet med typisk motivation, ekonomiskt rationellt och i sina egna intressen, utan att vara under press utifrån.

Försäljningsjämförelsemetoden innefattar följande steg: Steg 1. Identifiering av nyligen genomförda försäljningar av jämförbara fastigheter i det relevanta segmentet av markmarknaden.

Värderingsmannen studerar markmarknaden, segmenterar den och bestämmer vilket marknadssegment värderingsobjektet tillhör. Marknadssegmentering är processen att dela upp en marknad i sektorer som ligger i samma geografiska område, som har liknande eller konkurrerande markanvändningsalternativ, liknande egenskaper hos objekt och enheter.

Som ett resultat av segmentering delas tomter in i följande grupper:

områden som används för trädgårdsodling och grönsaksodling;

tomter som används för personligt jordbruk;

tomter som används för enskilt boende

konstruktion;

platser som används för massbyggande av bostäder;

tomter för kommersiella fastigheter;

ytor för allmänna anläggningar m.m.

För Som jämförelse används flera sålda tomter. Vanligtvis räcker tre till fem analoger, men ett större antal ökar bedömningens tillförlitlighet.

Steg 2. Verifiering av uppgifter om transaktioner med tomter. Att välja information för att förbättra dess tillförlitlighet och få bekräftelse på att transaktioner har skett under typiska marknadsförhållanden. Data som samlas in om försäljning av jämförbar mark måste verifieras av en av parterna i transaktionen (köpare eller säljare) eller en mellanhand.

Etapp 3. Jämför tomten som bedöms med tomter som säljs på marknaden och gör justeringar för att ta hänsyn till skillnader mellan den fastighet som bedöms och var och en av de tomter som jämförs.

Steg 4. Analys av de givna priserna på analoger och härledning av det slutliga värdet av marknadsvärdet på den bedömda tomten. Efter att ha gjort justeringar av priserna på utvalda analoger måste man komma överens om de erhållna resultaten för den slutliga bedömningen av kostnaden för tomten. En enkel beräkning av det aritmetiska genomsnittet av priserna på utvalda analoger används sällan.

fastighetstitel och inskrivningsuppgifter för tomten, servitut;

Steg 4. Analys av de givna priserna på analoger och härledning av det slutliga värdet av marknadsvärdet på den bedömda tomten. Efter att ha gjort justeringar av priserna på utvalda analoger måste man komma överens om de erhållna resultaten för den slutliga bedömningen av kostnaden för tomten. En enkel beräkning av det aritmetiska genomsnittet av priserna på utvalda analoger används sällan. För att få ett mer exakt resultat, använd formeln för vägt medelvärde.

För att bestämma marknadsvärdet på en tomt används följande information:

titel och

ny tomt, servitut;

fysiska egenskaper hos webbplatsen;

uppgifter om förhållandet mellan webbplatsen och miljön;

Ekonomiska faktorer som kännetecknar platsen.

Försäljningsjämförelsemetodens bedömning är mest objektiv i de fall det finns tillräcklig jämförbar information om transaktioner som har skett på marknaden.

Som praxis visar ger säljjämförelsemetoden otillfredsställande resultat under förhållanden med hög inflation, när det saknas data om marknadsförsäljning av jämförbara objekt eller deras låga tillförlitlighet, samt när det sker kraftiga förändringar i ekonomiska förhållanden.

Kostnadsbaserat synsätt på markvärdering

Kostnadsmetoden för att bedöma marknadsvärdet på en tomt grundar sig på det faktum att investeraren, med vederbörlig försiktighet, inte kommer att betala för tomten ett större belopp än vad det skulle kosta att förvärva motsvarande tomt och uppföra en byggnad på den. liknande ändamål och användbarhet inom en tid som är acceptabel för byggandet. Kostnadsupplägget innefattar flera metoder.

Indragnings- (utvinnings)metoden bestämmer marknadsvärdet på själva tomten som skillnaden mellan hela fastighetens marknadsvärde, d.v.s. en tomt med förbättringar och återanskaffningskostnaden för förbättringarna minus deras avskrivningar. Denna metod för att beräkna värdet på en tomt är baserad på resttekniken för mark.

Fördelen med kostnadsmetoden är dess tydlighet och bevis på de principer som är inbäddade i den. Det används i stor utsträckning för att bestämma den bästa och mest effektiva användningen av en tomt som ledig. Dessutom är detta den enda metoden för att bestämma marknadsvärdet på själva tomtmarken i de fall det saknas tillförlitliga uppgifter på marknaden om genomförda transaktioner med liknande obebyggda tomter.

Kostnadsmetoden leder till objektiva resultat om det är möjligt att exakt uppskatta värdet av återanskaffningskostnaden för förbättringar (byggnader och strukturer) och deras totala avskrivning, beroende på den relativa balansen mellan utbud och efterfrågan i motsvarande segment av fastighetsmarknaden .

Begränsningen för kostnadsmetoden är att den kan ge en partisk bedömning av kostnaden för byggnader och konstruktioner vars ålder överstiger 10-15 år, eftersom sannolikheten för att reproducera en föråldrad fastighet över tiden minskar, och komplexiteten i att beräkna ackumulerat slitage ökar. Dessutom, under förhållanden med hög inflation är det mycket svårt att exakt beräkna kostnaden för reproduktion av byggnader och strukturer, för att inte nämna kostnaden för reproduktion av alla förbättringar av stadsmark med tilldelningen av andelen som kan hänföras till tomten. bedömas.

Kostnadsmetoden är en metod för att bestämma exploateringskostnader som i första hand tillämpas på obebyggd mark. Denna metod bestämmer det totala värdet på marken, förutsatt att den kommer att delas upp i enskilda tomter som kommer att säljas. Alla kostnader för deras utveckling dras av från de kontanta intäkterna från försäljningen av tomter och därmed bestäms värdet på obebyggd mark.

Exploateringskostnadsmetoden används när den bästa och mest effektiva användningen är att dela upp markmassan i separata tomter. Att dela upp en stor landmassa i separata tomter är en utbredd praxis eftersom det främjar en effektivare användning av mark. Problemet med att bestämma värdet på mark som är avsedd för uppdelning är relevant för alla växande städer och städer och används för massuppbyggnad av bostäder eller dacha.

I ekonomiskt hänseende kan markvärdering innebära att man bedömer äganderätten till den. Det kan till exempel vara fastighet eller hyra.

Urvalsmetod

Utvärderar tomter där det finns byggnader och om det finns information om mängden transaktioner med liknande tomter. Denna bedömningsmetod utförs i en specifik sekvens:

1. De jämförande elementen för objekt bestäms;
2. Skillnaderna mellan vart och ett av de liknande objekten och det som bedöms identifieras;
3. En justering beräknas för varje element;
4. Marknadsvärdet för hela objektet härleds baserat på justerade data för liknande transaktioner;
5. Kostnaden för förbättringar beräknas;
6. Kostnaden för minnet bestäms.

Det används också när det inte finns någon standardaktivitet på marknaden.

Resten metod

Utvärderar områden som kan förbättras genom utveckling och få maximal vinst av det.

Metoden utförs enligt denna plan:

1. Intäkterna från objektet bestäms utifrån storleken på marknadshyran och planerade utgifter;
2. Intäkterna från byggnader bestäms;
3. Intäkter från tomtmark aktiveras i priset enligt normerna.

Indelningsmetod

Används vid indelning av mark i små tomter. Det utförs i följande ordning:

1. Antalet och storleken på framtida tomter bestäms;
2. Priset på förvärvat minne bestäms genom jämförelse;
3. Kostnader beräknas, ett utvecklingsschema upprättas, den ungefärliga tidpunkten för försäljning bestäms och vinster beräknas;
4. Nettovinsten beräknas efter försäljning av samtliga tomter;
5. En diskonteringsränta väljs som återspeglar riskerna under utveckling och försäljning.

För att utveckla mark tar man vanligtvis hänsyn till följande kostnader:

• Rensa territoriet, planering och indelning i sektioner;
• Konstruktion av allmännyttiga nät, vägar;
• Löner för designers och arbetare, försäkringar, skatter;
• Reklam och marknadsföring.

Endast värderingsföretag (juridiska personer och individer - enskilda företagare) kan bedriva värderingsverksamhet. Hela proceduren är uppdelad i flera steg.

• Ett avtal ingås För att sammanställa den måste värderingsmannen ha följande information:
  • Syftet med bedömningen;
  • Utvärderingsstandarder;
  • Markkategori;
  • Typ av tillåten användning;
  • Typ av fastighet;
  • Förekomsten av restriktioner för ägarens förfogande över föremålet;
  • fastighetsregisterdata;
  • Tillgänglighet av byggnader;
  • Datum för bedömningen avtalas.
• Insamling och analys av tillgänglig information genomförs. Detta inkluderar:
  • Rättsliga dokument och fastighetsregistreringsdata;
  • Minnets fysiska egenskaper;
  • Beskrivning av byggnader och verktyg;
  • Beskrivning av lagringsanläggningens läge och angränsande anläggningar;
  • Funktioner hos lagringsenheten relaterade till dess plats;
  • Ekonomiska faktorer analyseras.
• En direkt besiktning av anläggningen med omnejd genomförs.
• Nödvändig information och dokumentation begärs från ägaren av webbplatsen och operativa tjänster.
• En analys av fastighetsmarknaden och praxis för sådana försäljningar genomförs.
• Fastställande av bedömningsmetod.
• Samordning av erhållna resultat.
• Att göra en rapport.

Slutrapport

Resultaten presenteras i form av en skriftlig rapport och fungerar som en bevishandling för berörda parter. Rapportens form och innehåll måste uppfylla kraven i federal lag. I praktiken har ett enhetligt rapportformulär ännu inte utvecklats, så olika värderingsföretag kan lämna rapporter om utfört arbete i olika former och olika innehåll. Men informationen de innehåller, forskningsformen och de slutliga slutsatserna måste uppfylla vissa krav:

Tillgång till information om kostnaden för objektet. Tillgång till information som kunden självständigt kunde:

• Förstå dess innehåll och metod för bedömning;
• Kontrollera de mellanliggande och slutliga resultaten av bedömningen.
  • Uppgifterna i rapporten ska bekräftas och motiveras;
  • Innehållet ska följa principen om entydighet och inte orsaka oklarhet i att förstå vad som står. Specifika termer måste definieras;
  • Överensstämmelse med principen om verifierbarhet (avseende alla givna beräkningar);
  • Valfri interimistisk information bör inte ingå i rapporten.

Vid upprättandet av en bedömningsrapport ska entreprenören:

• Fyll i och skicka in bedömningsrapporten till kunden i tid;
• Ange i rapporten datum för bedömningen, bedömningsstandarder, syftet med bedömningen och andra uppgifter som inte tillåter dubbeltolkning av bedömningsresultaten;
• Vid fastställande av något värde (annat än marknadsvärde) under bedömningsprocessen anges dess kriterier, liksom skälen till att en sådan bedömning utfördes;
• Rapporten kan innehålla uppgifter som enligt uppdragstagarens uppfattning är nödvändiga för att ingå i rapporten för en mer fullständig tillämpning av en viss metod;
• Numrera och sy rapporten sida för sida, signera den med din egen hand och intyga den med ett sigill.

Kosta

Kostnaden för att utföra värderingsarbete beror på området för lagringsanläggningen, dess läge och de uppgifter som tilldelas entreprenören.

I olika regioner i Ryssland kan kostnaden skilja sig, men i genomsnitt kan kostnadsuppskattningen vara minimal från 2 tusen rubel och över. Bedömningstiden överstiger vanligtvis inte 5 arbetsdagar.

Med utvecklingen av fastighetsmarknaden i Ryssland har markägare känt behovet av att förstå värdet av en korrekt bedömning av befintliga fastigheter.

En kostnadsbaserad metod för värdering kan inte tillämpas på mark, eftersom det inte går att reproducera (om vi menar bara mark utan byggnader). För självskattning kan du använda inkomst eller jämförande metoder. Inkomstmetoden är något mer komplicerad än den jämförande metoden, så värderingsmän rekommenderar att man använder denna metod för att initialt fastställa markens värde.

Användningen av ett jämförande tillvägagångssätt är tillgängligt för nästan alla marknadsaktörer, det kan utföras i flera steg:

1. Försörjningsmarknaden inom intresseområdet studeras. Liknande tomter till salu väljs ut.
2. För var och en av de valda tomterna beräknas kostnaden per hundra kvadratmeter. Det erhållna beloppet bör minskas med cirka 5 % - detta är det uppskattade rabattbeloppet när transaktionen avslutas.
3. Beräkna den genomsnittliga kostnaden per hundra kvadratmeter från de erhållna resultaten.
4. Med den genomsnittliga kostnaden per 1 kvm, beräkna kostnaden för din tomt.

Den största svårigheten med denna metod är det korrekta valet av liknande meningar, och sedan är det enkel matematik.

Värt att notera är att en sådan bedömning inte kan vara rättsligt giltig för uppvisande till exempel för bank när köparen tar ett bostadslån. Endast en värdering som genomförs och lämnas skriftligen av ett värderingsföretag kan vara en juridisk handling.

När behov uppstår av en kompetent bedömning av en lagringsanläggning beaktas sådana indikatorer som läge och ekologi. Marknaden kommer att visa den mest sannolika kostnaden för tomten, eftersom det helt enkelt inte kommer att vara möjligt att sälja den för mycket mer än vad som erbjuds inom samma fastighetssektor.

Marknadsvärdet på mark beror på mängden trolig vinst och tidpunkten för dess mottagande. Det kan förändras över tiden, så en bedömning bör göras omedelbart innan en transaktion slutförs. Marknadsvärdet kan också ändras på grund av förändringar i det avsedda syftet.

Värderingen av privata fastigheter i trädgårds- och dachaföreningar görs med hänsyn till priserna på liknande objekt eller obebyggda tomter som säljs. Kostnaden i dessa fall beror starkt på tillgängligheten och intensiteten av transportförbindelser, på tillgången på el och gas och i stor utsträckning på miljötillståndet.

Låt oss överväga befintliga metodologiska rekommendationer för att bestämma marknadsvärdet på tomter. Dessa metodologiska rekommendationer för att bestämma marknadsvärdet på tomter har utvecklats av Rysslands fastighetsministerium i enlighet med dekret från Ryska federationens regering av den 6 juli 2001 nr 519 "Om godkännande av värderingsstandarder." Metodrekommendationer kan användas för att utvärdera tomtmark (värderingsobjekt) som inte tagits ur cirkulation, som bildas (eller kan bildas) i enlighet med lagen.

Det rekommenderas att bedöma marknadsvärdet på tomter i enlighet med de metodologiska principer som anges nedan.

Marknadsvärdet ges till de tomter som är kapabla att tillfredsställa användarens (potentiella användare) behov under en viss tid (nyttoprincipen).

Marknadsvärdet på en tomt beror på utbud och efterfrågan på marknaden och karaktären av konkurrens mellan säljare och köpare (principen om utbud och efterfrågan).

Marknadsvärdet för en tomt kan inte överstiga de mest sannolika kostnaderna för att förvärva ett objekt med likvärdig nytta (substitutionsprincipen).

Marknadsvärdet för en tomt beror på det förväntade värdet, varaktigheten och sannolikheten att få inkomst från tomten under en viss tidsperiod med dess mest effektiva användning, utan att ta hänsyn till intäkter från andra produktionsfaktorer som lockas till tomten. för näringsverksamhet.

Marknadsvärdet på en tomt förändras över tiden och bestäms vid ett visst datum (ändringsprincip).

Marknadsvärdet för en tomt är beroende av förändringar i dess avsedda ändamål, tillåten användning, andra personers rätt till tomten och äganderätten till tomten.

Marknadsvärdet för en tomt beror på dess läge och påverkan av yttre faktorer (principen om yttre påverkan).

Marknadsvärdet för en tomt bestäms utifrån dess mest effektiva användning, det vill säga den mest sannolika användningen av tomten, som är fysiskt möjlig, ekonomiskt motiverad, uppfyller lagkrav, är ekonomiskt genomförbar och som ett resultat av att uppskattat värde av tomten kommer att vara maximal (principen om den mest effektiva användningen) . Den mest effektiva användningen av en tomt bestäms med hänsyn till dess möjliga motiverade uppdelning i separata delar som skiljer sig åt i form, typ och användningstyp. Den bästa användningen är kanske inte den nuvarande användningen av marken.

När man bestämmer den mest effektiva användningen, beaktas följande:

avsett ändamål och tillåten användning;

rådande markanvändningsmetoder i omedelbar närhet av den bedömda marktomten;

utsikter för utvecklingen av det område där tomten är belägen;

förväntade förändringar på mark- och annan fastighetsmarknad;

markens nuvarande användning.

Tidpunkten för värdering av en tomtmarks värde bör i regel inte infalla senare än dagen för dess senaste besiktning av värderaren.

Vid en bedömning är värderingsmannen skyldig att använda uppgifter som säkerställer bedömningsrapportens tillförlitlighet som en handling innehållande uppgifter av bevisvärde. Mängden information som används vid bedömningen, valet av informationskällor och tillvägagångssättet för att använda information bestäms av värderingsmannen.

Resultatet av bedömningen ska presenteras i form av en skriftlig bedömningsrapport. Värderingsrapporten kan innehålla bilagor, vars sammansättning bestäms av värderingsmannen med beaktande av de krav som villkoren i värderingsavtalet ställer. Allt material i taxeringsrapporten ska syfta till att motivera markens marknadsvärde.

En rapport om bedömning av marknadsvärdet på en tomt innehåller vanligtvis:

beskrivning av tomten, inklusive avsett ändamål och tillåten användning av tomten, andra personers rättigheter till tomten, uppdelning av äganderätten till tomten;

beskrivning av byggnader, strukturer, strukturer, tekniska infrastrukturanläggningar som är belägna inom tomten, såväl som resultat av arbete och antropogena effekter som förändrar tomtens kvalitativa egenskaper (nedan kallade förbättringar av tomten);

fotografier av marken och dess förbättringar;

karakterisering av tillståndet på mark- och fastighetsmarknaden;

fastställa möjligheten för den mest effektiva användningen av tomten.

Det slutliga värdet av marknadsvärdet för en tomt uttrycks i rubel som ett enda värde, om inte annat föreskrivs i värderingsavtalet (till exempel kan värderingsavtalet föreskriva att det slutliga värdet av tomten uttrycks som ett intervall på värden).

När han gör en bedömning använder värderingsmannen (eller motiverar vägran att använda) kostnads-, jämförande och inkomstmetoder för bedömning. Värderingsmannen har rätt att självständigt fastställa specifika bedömningsmetoder inom varje bedömningssätt. Detta tar hänsyn till volymen och tillförlitligheten av marknadsinformation som är tillgänglig för användning av en viss metod. Vid bedömning av marknadsvärdet av tomtmark används i regel försäljningsjämförelsemetoden, fördelningsmetoden, fördelningsmetoden, markavgäldskapitaliseringsmetoden, restmetoden och avsedd användningsmetod.

Den jämförande metoden baseras på försäljningsjämförelsemetoden, allokeringsmetoden och distributionsmetoden. Inkomstmetoden baseras på metoden för aktivering av tomträttsavgäld, restmetoden och metoden för avsedd användning. Delar av kostnadsmetoden när det gäller beräkning av kostnaden för reproduktion eller utbyte av markförbättringar används i restmetoden och allokeringsmetoden.

Därefter kommer jag att ge innehållet i de uppräknade metoderna i förhållande till att bedöma marknadsvärdet av tomter som upptas av byggnader, strukturer, strukturer eller är avsedda för deras placering, samt egenskaperna för att bedöma marknadsvärdet på jordbruksmark. Om andra metoder används, redovisas deras innehåll i bedömningsrapporten och deras användning är motiverad.

1. Försäljningsjämförelsemetod. Metoden används för att utvärdera tomter, både upptagna av byggnader, strukturer och (eller) strukturer (nedan - bebyggda tomter), och tomter som inte upptas av byggnader, strukturer och (eller) strukturer (nedan - obebyggda tomter). Förutsättningen för att tillämpa metoden är tillgången till information om priserna på transaktioner med tomter som är analoger till den fastighet som värderas. I avsaknad av information om priserna på transaktioner med tomter är det tillåtet att använda utbudspriser (efterfrågan).

bestämning av de element med vilka utvärderingsobjektet jämförs med analoga objekt (nedan kallade jämförelseelementen);

fastställande för varje jämförelsemoment av arten och graden av skillnader mellan varje analog och den mark som bedöms;

fastställande för var och en av jämförelseelementen i prisjusteringar av analoger som motsvarar arten och graden av skillnader mellan varje analog och den mark som värderas;

justering för varje del av prisjämförelsen för varje analog, utjämna deras skillnader från den bedömda tomten;

beräkning av marknadsvärdet på en tomt genom en rimlig generalisering av justerade priser på analoger.

Jämförelsemomenten inkluderar värdefaktorerna för fastigheten som bedöms (faktorer vars förändringar påverkar marknadsvärdet på fastigheten som bedöms) och egenskaperna hos transaktioner med tomter som har utvecklats på marknaden.

De viktigaste kostnadsfaktorerna tenderar att vara:

plats och miljö;

avsett ändamål, tillåten användning, andra personers rättigheter till tomten;

fysiska egenskaper (relief, område, konfiguration);

transporttillgänglighet;

infrastruktur (närvaro eller närhet av allmännyttiga nätverk och villkor för anslutning till dem, sociala infrastrukturanläggningar etc.).

Egenskaperna för marktransaktioner inkluderar bland annat:

villkor för finansiering av transaktioner med tomter;

betalningsvillkor vid transaktioner med tomter;

omständigheterna kring transaktionen med tomter;

förändringar i priserna på tomter för perioden från dagen för slutförandet av en transaktion med en analog till taxeringsdagen.

Arten och graden av skillnader mellan den analoga och den bedömda tomten fastställs inom ramen för jämförelsemomenten genom en direkt jämförelse av varje analog med taxeringsobjektet. I detta fall förutsätts att transaktionen med taxeringsobjektet kommer att göras utifrån egenskaperna hos transaktioner med tomter som har utvecklats på marknaden.

Justeringar av priserna på analoger genom jämförelseelement kan bestämmas både för priset på en måttenhet för analogen (till exempel en hektar, kvadratmeter) och för priset på analogen som helhet. Prisjusteringar kan beräknas i monetära eller procentuella termer. Storleken på prisjusteringar bestäms vanligtvis på följande sätt:

direkt parvis jämförelse av priser på analoger som skiljer sig från varandra endast i en del av jämförelsen, och fastställande, baserat på den information som sålunda erhållits, av justeringar för denna del av jämförelsen;

direkt parvis jämförelse av inkomsten för två analoger, som skiljer sig från varandra endast i ett jämförelseelement, och fastställande, genom att kapitalisera skillnaden i inkomst, justeringar för detta jämförelseelement;

korrelations- och regressionsanalys av sambandet mellan förändringar i jämförelseelementet och förändringar i priser på analoger (priser på måttenheter för analoger) och bestämning av ekvationen för förhållandet mellan värdet av jämförelseelementet och markens marknadsvärde tomt;

fastställa kostnaderna för att ändra egenskaperna hos ett jämförelseelement där analogen skiljer sig från föremålet för utvärdering;

expertunderbyggande av analoga prisjusteringar.

Som ett resultat av att bestämma och göra justeringar bör priserna på analoger (måttenheter för analoger) som regel ligga nära varandra. Vid betydande skillnader i de justerade priserna på analoger är det lämpligt att välja andra analoger; element för vilka jämförelser görs; justeringsvärden.

2. Isoleringsmetod.

Metoden används för att utvärdera bebyggda tomter. Villkor för att använda metoden:

Metoden innefattar följande sekvens av åtgärder:

tillgång till information om priserna på transaktioner med enstaka fastighetsobjekt, liknande ett enstaka fastighetsobjekt, som inkluderar den tomt som bedöms. I avsaknad av information om transaktionspriser är det tillåtet att använda erbjudandepriser;

justering för var och en av delarna av prisjämförelsen för varje analog, utjämna deras skillnader från ett enskilt fastighetsobjekt, vilket inkluderar den mark som bedöms;

beräkning av återanskaffningskostnaden eller kostnaden för reproduktion av förbättringar av den bedömda tomten;

Vid fastställande av återanskaffningskostnad eller reproduktionskostnad beaktas mängden ackumulerade avskrivningar av förbättringar. Ackumulerade avskrivningar av förbättringar kan bestämmas totalt eller i monetära termer som summan av den fysiska, funktionella och del av den ekonomiska avskrivningen som kan hänföras till förbättringarna. Fysisk avskrivning är värdeförlusten av förbättringar på grund av försämring av deras fysiska egenskaper. Funktionellt slitage är värdeförlusten av förbättringar på grund av inkonsekvensen av utrymmesplaneringslösningen, byggmaterial och teknisk utrustning för förbättringar, kvaliteten på utfört byggarbete eller andra egenskaper hos förbättringar med moderna marknadskrav för denna typ av förbättring . Ekonomisk depreciering är värdeförlusten för en enskild fastighet som orsakas av negativa effekter av faktorer utanför den.

Fysiskt och funktionellt slitage kan vara avtagbart eller irreparerbart. Ekonomiskt slitage är vanligtvis irreparabelt. I detta fall är slitage borttagbart om kostnaden för dess eliminering är mindre än ökningen av fastighetens värde till följd av dess eliminering.

3. Distributionsmetod.

Metoden används för att utvärdera bebyggda tomter. Villkor för att använda denna metod:

tillgång till information om priserna på transaktioner med enstaka fastighetsobjekt, liknande ett enstaka fastighetsobjekt, som inkluderar den tomt som bedöms.

tillgång till information om den mest sannolika andelen av en tomt i marknadsvärdet för en enskild fastighet;

Metoden innefattar följande sekvens av åtgärder:

överensstämmelse mellan markförbättringar och dess mest effektiva användning.

bestämning av de moment med vilka ett enskilt fastighetsobjekt, inklusive den taxerade tomtmarken, jämförs med analoga objekt;

fastställande för vart och ett av jämförelseelementen av arten och graden av skillnader mellan varje analog från ett enda fastighetsobjekt, inklusive den bedömda tomten;

fastställande för vart och ett av jämförelsemomenten av prisjusteringar av analoger, motsvarande arten och graden av skillnader mellan varje analog från ett enda fastighetsobjekt, inklusive den marktomt som bedöms;

beräkning av den taxerade tomtmarkens marknadsvärde genom att multiplicera marknadsvärdet av ett enstaka fastighetsobjekt, vilket inkluderar den taxerade tomtmarken, med det mest sannolika värdet av tomtens andel av en enskild fastighets marknadsvärde. objekt.

4. Metod för aktivering av tomträttsavgäld.

Metoden används för att utvärdera bebyggda och obebyggda tomter. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att få markarrende från den mark som bedöms. Denna metod innefattar följande sekvens av åtgärder:

beräkning av tomträtt skapad av en tomt;

fastställande av värdet av motsvarandeent;

Med aktivering av tomträttsavgäld avses fastställandet på dagen för värderingen av alla framtida värden av tomträttsavgäld som är lika med varandra eller ändras i samma takt under lika långa tidsperioder. Beräkningen görs genom att dividera värdet av markarrenden för den första perioden efter taxeringsdagen med motsvarande kapitaliseringskoefficient som bestäms av värderaren. Inom ramen för denna metod kan värdet av markavgälden beräknas som inkomst av upplåtelse av en tomt under de förhållanden som råder på markmarknaden. De viktigaste sätten att bestämma kapitaliseringskvoten är:

dividera värdet av markarrenden för liknande tomter med deras försäljningspris;

en ökning av den riskfria kapitalavkastningen med beloppet av premien för den risk som är förenad med att investera kapital i den taxerade tomtmarken.

5. Resten metod. Metoden används för att utvärdera bebyggda och obebyggda tomter. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att utveckla den taxerade tomtmarken med förbättringar som genererar inkomster. Metoden innefattar följande sekvens av åtgärder:

beräkning av kostnaden för reproduktion som motsvarar den mest effektiva användningen av den bedömda marken;

beräkning av driftsnetto från en enskild fastighet under en viss tidsperiod baserat på marknadshyror;

beräkning av tomträttsavgäldens belopp som skillnaden mellan driftsnettot av en enskild fastighet för viss tid och driftnettot hänförligt till förbättringar för motsvarande tidsperiod;

Driftnettot är lika med skillnaden mellan faktiska bruttointäkter och driftskostnader. Från den faktiska bruttoinkomsten dras i detta fall endast de driftskostnader som i regel bärs av uthyraren. Faktisk bruttoinkomst är lika med skillnaden mellan potentiell bruttoinkomst och förluster från lediga lokaler och förluster från utebliven hyra. Potentiell bruttoinkomst är lika med den inkomst som kan erhållas från att hyra ut hela ytan av en enskild fastighet i avsaknad av förluster från utebliven hyra.

För lokaler som står tomma och används av ägaren för eget behov används även marknadsmässiga hyrespriser. Potentiell inkomst inkluderar inkomst som härrör från permanenta förbättringar av fastigheten men ingår inte i hyran. Storleken på driftskostnaderna bestäms utifrån marknadsförhållandena för uthyrning av enstaka fastighetsobjekt. Driftskostnaderna är indelade i: konstant - oberoende av uthyrningsgraden för en enskild fastighet, rörlig - beroende av uthyrningsgraden för en enskild fastighet samt kostnader för att byta ut förbättringsmoment. Rörelsens kostnader inkluderar inte avskrivningar på fastigheter och kostnader för betalning av skuldförbindelser på fastigheter. Administrationskostnader ingår i driftskostnaderna.

När du beräknar kapitaliseringsgraden för markförbättringar bör du överväga den mest sannolika förändringstakten i inkomsten från förbättringarna och den mest sannolika förändringen av förbättringarnas värde.

6. Metod för avsedd användning. . Metoden används för att utvärdera bebyggda och obebyggda tomter. Förutsättningen för att tillämpa metoden är möjligheten att använda marken på ett sätt som genererar inkomst. Metoden innefattar följande sekvens av åtgärder:

bestämning av mängden och tidsstrukturen för utgifter som är nödvändiga för användningen av tomten i enlighet med alternativet för dess mest effektiva användning;

bestämning av mängden och tidsstrukturen för inkomsten från den mest effektiva användningen av tomten;

bestämma mängden och tidsstrukturen för driftskostnader som är nödvändiga för att få inkomster från den mest effektiva användningen av marken;

bestämma värdet av diskonteringsräntan som motsvarar risknivån för att investera kapital i den bedömda tomten;

beräkning av värdet av en tomtmark genom att diskontera alla intäkter och kostnader som är förknippade med användningen av tomten.

I detta fall förstås diskontering som processen att föra alla framtida intäkter och kostnader till bedömningsdatumet till en diskonteringsränta som bestäms av värderingsmannen. Intäktskällan kan vara uthyrning, ekonomisk användning av en tomt eller en enskild fastighet, eller försäljning av en tomt eller en enskild fastighet inom den mest sannolika tidsramen till marknadsvärde.