Hur upprättar man ett avtal om byte av andelar i en lägenhet? Avtal om byte av andel i lägenhet mot andel i annan lägenhet Avtal om byte av andel i lägenhet mot lägenhet.

För att tala om avtalsklausuler är det nödvändigt att förstå vilken betydelse som menas med denna term.

Bytesavtal- detta är en handling, en överenskommelse mellan parterna, och är därför av bilateral karaktär.

I enlighet med den överlåter varje part en specifik lös eller fast sak till den andra personens direkta ägo.

Dokumentet har ett antal nyanser. Till exempel, varje part automatiskt är både säljare och köpare.

Avtal om byte av andelar i lägenhet mellan närstående.

Avtal om byte av andelar i lägenhet med en minderårig.

Avtal om byte av andelar i lägenhet mot lägenhet.

Viktiga termer

Låt oss prata om de väsentliga villkoren i avtalet. De måste anges i kontraktet och utföras samtidigt. Låt oss titta på de viktigaste:

Parternas rättigheter och skyldigheter

Eftersom parterna är i samma ställning i bytesavtalet, då deras grundläggande rättigheter och skyldigheter är helt identiska.mindreåriga, då måste juridiska ombud i form av vårdnadshavare, föräldrar eller förvaltare delta i det och tillstånd att genomföra transaktionen ska lämnas från förmyndarmyndigheten.

Om det sker ett utbyte av andel mot andel, måste var och en av motståndarna ha alla nödvändiga befogenheter att alienera, och de andra ägarna måste ge sitt samtycke.

Hur upprättar man ett avtal om byte av andel i lägenhet mot lägenhet? Om vi ​​pratar om ett utbyte in 1 rums lägenhet, då bör avtalet med största sannolikhet preciseras. Om det inte finns där, så är motparten inte skyldig att följa det muntliga villkoret.

Att byta aktier är inte alls ett komplicerat förfarande. Men det är bara möjligt om alla nödvändiga villkor är uppfyllda.

Om du hittar ett fel, markera en text och klicka Ctrl+Enter.

Byte av andelar i lägenheter mellan släktingar är en ganska vanlig transaktion. Samtidigt är det inte alls nödvändigt att vara ägare till en stor andel. Huvudsaken är att aktien ska vara vederbörligen registrerad så att den kan avyttras.

Byte av andelar i icke-privatiserade bostäder

Förfarandet för byte av andelar i lägenheter mellan anhöriga, när det gäller bostäder som upptas av parterna enligt sociala hyresavtal, sker enligt art. 72 Ryska federationens bostadskod. Det spelar ingen roll, i det här fallet, i vilka specifika bosättningar båda transaktionsobjekten finns. Det kan vara samma stad, eller två olika. Oftast händer byte av andelar i olika lägenheter, men ingenting hindrar ett utbyte mellan de som bor i samma lägenhet, särskilt när andelarna inte är lika.

Ett utbyte av det aktuella kontraktet (avtalet) upprättas. Handlingen upprättas i förväg i tre exemplar, varefter parterna undertecknar vart och ett av dem. Det är mycket viktigt att korrekt följa kontraktets form och tillhandahålla all nödvändig information. För att göra detta bör formuleringen av dokumentet anförtros en kvalificerad advokat.

Efter undertecknandet behåller parterna ett exemplar var och det tredje lämnas till den lokala förvaltningen för registrering. Konsekvensen av en sådan transaktion är uppsägning av tidigare sociala hyresavtal. Med utgångspunkt i bytesavtalet ingår förvaltningen ett nytt avtal om överlåtelse av denna bostad till nya hyresgäster. Ansökan lämnas därför in på uppdrag av alla deltagare, inte bara bytesparterna utan även de som äger resterande andelar i lägenheterna. Detta förfarande tar inte mer än 10 dagar från ansökningsdatumet.

Vilka dokument kommer att krävas?

Tillsammans med ansökan lämnas följande dokumentpaket till förvaltningen:

1. Kopior av pass för alla deltagare.
2. Tidigare sociala hyresavtal.
3. Beställningar om rätt att flytta in i lägenheter.
4. Tillstånd från förvaltningen att flytta in.
5. Intyg om familjesammansättning för varje lägenhet.
6. Skriftligt samtycke från alla hyresgäster i denna bostad.
7. Om minderåriga eller inkompetenta medborgare bor i någon av lägenheterna, krävs ett skriftligt medgivande från förmyndar- och förvaltarskapsmyndigheten.
8. Kvitton som bekräftar frånvaron av eftersläpande betalning av allmännyttiga tjänster.

Skäl för vägran att utfärda bytestillstånd

Det är extremt obehagligt att efter noggrann förberedelse av dokument stöta på en vägran att utföra det. Administrationen har rätt att vägra att utfärda tillstånd till parterna att genomföra ett utbyte (artikel 73 i Ryska federationens bostadskod). Orsakerna kan vara:

1. Någon av lokalerna är inte lämplig för ytterligare boende (den är i förfall).
2. Det finns ett domstolsbeslut som fastställer rätten att använda bostad.
3. Huset som anges i parternas överenskommelse ingår i planen för rivning.
4. Deltagaren i transaktionen lider av en kronisk sjukdom som utgör en fara för andra.
5. Något av husen behöver större reparationer.
6. Bostaden är avsedd för officiellt bruk och kan inte bli föremål för några fastighetstransaktioner.

Om ingen av skälen stämmer överens med ditt specifika fall, kan avslaget överklagas till domstol.

Om andelarna inte är lika

Förvaltningen kommer att ge tillstånd till bytet, utan hänsyn till likvärdigheten i de aktier som byts ut. Parterna gör dock ofta ett byte med en tilläggsbetalning. I det här fallet är den extra betalningen en fråga om överenskommelse mellan parterna, som inte registreras i processen för juridisk registrering av transaktionen. Parterna kan till exempel ingå vilket avtal som helst sinsemellan, enligt vilket den ena parten överför pengar till den andra parten inom en viss tid. I det här fallet behöver det inte lämnas till förvaltningen. Faktumet om överföring av pengar måste registreras med ett kvitto.

Byte av andelar i privatiserade bostäder

Bytesförfarandet skiljer sig åt genom att parterna inte behöver samordna sin avsikt att genomföra denna transaktion med någon. Registrering sker utan inblandning av administrationen, endast i Rosreestr. Du kan registrera ett bytesavtal utan att involvera en notarie, eftersom lagen inte kräver detta. Men att anlita en notarie kommer att ge större vikt åt transaktionens laglighet. Parterna kommer att tvingas betala inte bara den statliga avgiften för registrering av avtalet, utan också betala för notarietjänster, enligt taxorna.

Det verkar, varför betala mer om resultatet är detsamma? Men det finns skäl, och ganska bra sådana. Eventuella fastighetsaffärer kan bli föremål för senare förfaranden. Till exempel kan anhöriga till parterna vilja utmana transaktionen, eftersom deras intressen har kränkts. Om avtalet inte har attesterats är det lättare att ifrågasätta det.

Vilka dokument kommer att krävas?

Parterna lämnar in en ansökan till Rosreestr om registrering av utbytesavtalet, samt följande dokumentpaket:

1. Själva bytesavtalet. Det ska ange andelarnas storlek, deras värde samt en beskrivning av varje fastighet.
2. Alla parters pass.
3. Dokument som bekräftar släktskapet: vigselbevis, födelsebevis, etc.
4. Utdrag från Unified State Register som bekräftar ägarnas rättigheter till andelar i lägenheter.
5. Samtycke från de återstående delägarna till transaktionen, intygat av en notarie. Om någon av parterna är lagligt gift måste du dessutom bifoga ett attesterat samtycke från maken till transaktionen.
6. Om en minderårig och/eller inkompetent medborgare är registrerad i någon av lägenheterna, lämnas dessutom ett skriftligt samtycke till transaktionen från förmyndar- och förvaltarskapsmyndigheten.
7. Utdrag ur Unified State Register som bekräftar frånvaron av arrestering, pantsättning eller annan belastning på båda objekten.
8. Lägenhetsregistreringsbevis.
9. Planritningar över de hus som lägenheterna ligger i, samt förklaringar.

Om andelarna inte är lika

I det fall de utbytta aktierna inte skiljer sig från varandra vare sig till yta eller värde uppstår inga hinder. Men detta händer ytterst sällan. Oftast är aktierna väldigt olika varandra. I det här fallet kräver lagen att den som får en större andel ska göra en tilläggsbetalning.

Detta kan undvikas om transaktionen inte formaliseras genom ett bytesavtal, utan genom två gåvobrev. I det här fallet spelar storleken på aktierna och deras värde ingen roll. Varje transaktion genomförs separat och registreras separat. Det är bättre att genomföra det genom en notarie, som kommer att förbereda en ansökan till Rosreestr och utfärda ett utdrag till parterna i slutet av förfarandet om överföring av äganderätten.

Byte av andelar i lägenheter med minderåriga

Lagen kräver att minderårigas rättigheter respekteras vid fastighetsaffärer. Således kommer en transaktion att överlåta en andel av en andel till någon som gåva till en minderårig att erkännas som olaglig. Samtidigt kan minderåriga ta emot en gåva, men med samtycke från sina föräldrar (vårdnadshavare).

Du kan inte avregistrera en minderårig i en lägenhet som är inblandad i transaktionen före en transaktion. Denna omständighet måste kontrolleras av förmyndar- och förvaltarskapsmyndigheten och kan föranleda transaktionsförbud.

Är det möjligt att byta andelar i privatiserade och icke-privatiserade lägenheter?

Den här typen av affär kommer inte att fungera. Administrationen kommer inte att ge tillstånd till bytet, eftersom båda lägenheterna måste ha samma juridiska status. Parterna kommer att få vänta tills privatiseringen av kommunala bostäder är klar för att genomföra bytet.

Beskattning av en aktiebytestransaktion mellan släktingar

Faktum är att en bytestransaktion är en kombination av två försäljningskontrakt till ett. Den part som får inkomster till följd av bytesaffären är skyldig att betala skatt på det. Om skyldighet att betala skatt uppstår, så inträder rätten att få skatteavdrag.

När betalas skatt?

Det är viktigt att förstå exakt när parterna måste betala skatt, och när de kanske inte gör det. Medborgare är skyldiga att betala inkomstskatt i två fall:

1. Andelen i lägenheten som den skattskyldige fått enligt bytesavtalet har tillhört ägaren under mindre än 5 år (om äganderätten uppstått före 2016 är tiden kortare - 3 år).
2. Andelen i lägenheten övergår till ny ägare mot tilläggsbetalning.

Följaktligen, om aktierna är lika, när deras marknadsvärden (matrikelvärden) är lika, uppstår inte skyldighet att betala skatt på erhållen inkomst, precis som du inte kommer att behöva betala skatt för utbyte av aktier som tillhörde sina ägare i mindre än 3 år.

Hur beräknas skatten?

Det finns ett antal funktioner när du beräknar skattebeloppet:

1. Grunden för beräkningen är endast skillnaden mellan aktiernas värden.
2. Den erhållna tilläggsbetalningen för aktien måste deklareras korrekt (senast den 30 april följande år efter transaktionen).
3. Erhållen inkomst bör deklareras även i avsaknad av tilläggsbetalning när andelen ägts mindre än 5 år (3 år).

Inkomstskatt ska betalas senast den 15 juli följande år efter registrering av bytesavtalet. Rosreestr accepterar dock inte handlingar för registrering om skatten inte betalas. Därför måste du betala det omedelbart efter att du har slutfört transaktionen och bifoga ett betalningskvitto till paketet med dokument som lämnats in till registreringskammaren.

Slutsats

En transaktion för utbyte av fastighetsandelar mellan släktingar har inga särskilda privilegier, eftersom förfarandet inte skiljer sig från en transaktion mellan främlingar. Vid registrering av gåvobrev är anhöriga (närstående) befriade från att betala skatt, men denna regel gäller inte för bytesavtal.

De rättsliga konsekvenserna av transaktionen är identiska med dem som uppstår vid köp och försäljning. Men om aktierna är lika i värde, då är bytesavtalet vettigt: parterna kommer inte att behöva betala inkomstskatt, som när de undertecknade en köpeskilling.

Gåvo- och bytesavtal, som är civila transaktioner, har sina egna för- och nackdelar. Ganska ofta tillgrips de när det är nödvändigt att formalisera överlåtelsen av fastigheter. Användningen av en eller annan typ kommer direkt att bero på de specifika omständigheterna och förhållandet mellan givaren och mottagaren.

För- och nackdelar med ett gåvoavtal

Regleringen av donationer utförs av 1 kap. 32 i Ryska federationens civillag (Ryska federationens civillag). Som regel förstås det som en vederlagsfri överföring av egendom från en person till en annan (artikel 572 i Ryska federationens civillag). Gifting har specifika egenskaper, som ett resultat av vilka det har vissa positiva och negativa aspekter när det används.

Bland fördelar Följande applikationer kan särskiljas:

1. Form av provision - enkelt skrivet, i vissa fall är muntlig form acceptabel (artikel 574 i den ryska federationens civillag). Notarius publicus - i de fall där parterna i transaktionen självständigt bestämmer detta.
2. Äganderätten övergår från en person till en annan när ett avtal ingås, eftersom själva överföringen av en gåva äger rum (förutom en framtida gåva eller fastighetsaffär).
3. Gåvan blir endast ägarandelens egendom(när den är begåvad till en gift person uppstår inte regimen för makarnas gemensamma egendom - klausul 1 i artikel 36 i Ryska federationens familjekod - RF IC)
4. I enlighet med paragrafer. 18.1 punkt 1 art. 218 i Ryska federationens skattelag (TC RF), kan mottagaren vara befriad från att betala inkomstskatt.
5. I vissa fall tillåter användningen av gåvobrev överlåtelse av egendom som går förbi de restriktiva normerna i den nuvarande lagstiftningen i Ryska federationen som fastställer företrädesrätten till köp.

Nackdelar donationer:

1. Gratuitousness är en negativ omständighet för givaren, eftersom han får ingenting av en sådan transaktion.
2. Möjligheten att avbryta en gåva är en stor nackdel för mottagaren.
3. Vid uppsägning av gåvobrevet eller erkännande av transaktionen som ogiltig, ska donatorn måste lämna tillbaka donationsobjektet(klausul 5 i artikel 578 i Ryska federationens civillagstiftning, klausul 2 i artikel 167 i Ryska federationens civillagstiftning).
4. Sådana avtal kan lätt ifrågasättas i domstol i vissa fall.
5. Bristande möjlighet för givaren att upprätta belastningar på donationsobjektet.
6. I avsaknad av nära familjeband mellan parterna i transaktionen betalar mottagaren personlig inkomstskatt (NDFL).

För- och nackdelar med ett bytesavtal

Inte konstigt för mig försäljningsbestämmelser gäller, medan denna transaktion har ett antal specifika funktioner, vilket gör att vi kan lyfta fram följande för- och nackdelar.

Positiv parter i tillämpningen av utbytesavtalet:

1. Utförandet av ett sådant avtal utförs i enkel skriftlig form. Obligatorisk notarisering krävs inte.
2. Varorna erkänns som likvärdiga, vilket gör det möjligt för parterna att inte ta till onödiga förfaranden relaterade till förlikningar (såvida inte annat anges i avtalet).
3. Det finns vissa garantier för parternas rättigheter i händelse av en kontroversiell situation och transaktionen ifrågasätts i domstol. Att erkänna det som ogiltigt leder till att den position som fanns innan avtalet ingicks återgår.

Ivanov och Petrov bestämde sig för att byta lägenheter och slöt ett bytesavtal. Efter att kontraktet verkställts lyckades Petrovs släktingar ogiltigförklara affären i domstol, vilket resulterade i att Ivanov och Petrov återvände till sina tidigare bostadskvarter.

TILL negativ Följande gäller för tillämpningen av en sådan transaktion:

1. I de fall varorna inte är av samma värde måste den som tillhandahåller egendomen av mindre värde betala prisskillnaden.
2. Överlåtelse av äganderätten till de utbytta varorna sker samtidigt efter det att parterna har fullgjort sina skyldigheter att överlåta godset (med undantag för fastigheter).
3. Eftersom reglerna om köp och försäljning gäller för utbyte är förmånstagarna av transaktionen betalare av personlig inkomstskatt.
4. Godset som överlåts till den andra parten är makarnas gemensamma egendom.

Byte eller donation av fastigheter

Oftast i civila transaktioner finns det transaktioner med fastigheter (dvs objekt som är fast anslutna till marken och deras rörelse utan att det påverkar deras syfte är omöjligt - artikel 130 i den ryska federationens civillag).

Med hänsyn till denna omständighet ger vi en allmän jämförande beskrivning av bytes- och gåvokontrakt relaterade till överlåtelse av fastigheter:

Byte eller donation av bostadslokaler

När man talar om fastighetsförsäljningstransaktioner menar intressenter i regel ett rum, lägenhet, hus, d.v.s. boyta. Baserat på ovanstående analys av kontrakt för utbyte och gåva av fastigheter, samt med hänsyn till särdragen i överlåtelsen av bostadslokaler, är det nödvändigt att belysa följande:

• föremålet för transaktionen kommer att vara direkt boyta, vars individuella egenskaper måste återspeglas i avtalet. Dessa inkluderar: adress, total (och boyta) för lokalen, våning, antal rum, matrikelnummer eller villkorligt nummer);
• behöver återspeglas förutsättningar(information om titeldokumentet för bostadslokalerna - ett intyg om statlig registrering av äganderätt; en indikation på förfarandet för statlig registrering av äganderätten; en lista över personer som behåller rätten att använda bostadslokalerna, en indikation på befintliga restriktioner och belastningar);
• indikation kosta bostäder;
• vid genomförandet av det statliga registreringsförfarandet lämnas ett paket med dokument till registreringsmyndigheten, som måste innehålla det attesterade samtycke från maken (om givaren är gift och egendomen förvärvades under hans äktenskap), i vissa fall - samtycket av förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheterna;

De viktigaste skillnaderna mellan gåvobrev och bytesbrev är:

1. Ett utmärkande drag för donation är dess vederlagsfria natur.
2. Avtalet för byte av bostadslokaler ska alltid ange 2 fastigheter, och även att områdena kan vara ojämlika.
3. Vid byte är det nödvändigt att fastställa beloppet för tilläggsbetalning för bostadslokaler om den överlåtna fastigheten inte är lika värdefull, d.v.s. priskravet är ett väsentligt villkor (artikel 555 i den ryska federationens civillag).
4. Överlåtelse av bostadslokal enligt bytesavtal utförs alltid endast av överlåtelsehandling.
5. Byte av bostadslokaler kan även genomföras i de fall parterna inte är ägare till dessa lokaler. Vi pratar om kommunalt bostadsbestånd och människor bor i lägenheter enligt ett socialt hyresavtal. I det här fallet är det nödvändigt att få tillstånd från lokala myndigheter. Samtidigt är byte av en kommunal lägenhet mot en lägenhet som ägs av ägaren, och vice versa, omöjligt. Vid donation - endast när bostadslokalen ägs av givaren.

En viktig fråga när man överväger detta ämne är beskattning.

Det bör noteras här att när du donerar en lägenhet måste endast mottagaren betala en skatt (klausul 5 i artikel 208 i Ryska federationens skattelag) till ett belopp av 13% av dess värde (artikel 224 i skattelagstiftningen om ryska federationen). Dessutom är skattebetalaren i ett antal fall befriad från att betala det - nära släktingar, direkt angivet i paragraferna. 18.1 punkt 1 art. 217 Ryska federationens skattelag.

Information

När man gör ett byte är allt något mer komplicerat, på grund av att båda parter i transaktionen är både säljare och köpare, men de är i alla fall förmånstagare.

Eftersom bestämmelser om köp och försäljning gäller för ett sådant avtal, är det nödvändigt att bestämma inkomsten som varje part får (klausul 5 i artikel 208 i Ryska federationens skattelag). Svårigheter uppstår eftersom betalning för lägenheter inte sker kontant, men in natura.

Dessutom är sådana transaktioner imaginära (gjorda för att visa, utan avsikt att skapa rättsliga konsekvenser för parterna) eller låtsade (syftet med transaktionen är att dölja en annan transaktion).

I något av dessa fall anses sådana avtal vara ogiltiga, d.v.s. inte ger upphov till några rättsliga konsekvenser för parterna.

Dessutom

Allt som utförs enligt ett sådant avtal återlämnas av parterna. Reglerna för den transaktion som faktiskt ägde rum tillämpas på en låtsastransaktion.

Slutsats

I slutet bör följande information noteras:

1. När det gäller dess utformning är ett gåvobrev enklare än ett bytesavtal, eftersom det i en sådan transaktion endast finns ett objekt.
2. Båda dessa typer av transaktioner har sina för- och nackdelar, både vad gäller innehåll och beskattning.
3. Ersättning av en transaktion med en annan medför dess ogiltighet.

Fråga - Svar

Är det nödvändigt att utarbeta en handling om accept och överlåtelse av mark enligt ett gåvoavtal?

Att upprätta en sådan handling är inte obligatoriskt för denna typ av transaktion.

Är det nödvändigt att ange lagervärdet i lägenhetsbytesavtalet?

Kostnaden för objekt bestäms efter överenskommelse mellan parterna (du kan ange både marknads- och lagervärde).