Методы оценки рыночной стоимости земельных участков. Методы и порядок оценки земельных участков

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем об оценке стоимости земельного участка.

Сегодня вы узнаете:

1. Что влияет на стоимость земли;
2. Когда может понадобиться оценка участка;
3. Из каких этапов состоит процедура оценки земли.

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она то как раз меняется. От чего зависят ценовые колебания и как оценивается земля – в нашем материале.

Состав земель РФ по категориям

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель. Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие. Но на такой земле нельзя возвести, например, многоквартирный дом.

В каких ситуациях необходима оценка земельного участка

Земля считается одним из самых ликвидных объектов недвижимости, то есть часто появляется необходимость и возможность представить ее в денежном эквиваленте.

Это могут быть следующие основные случаи:

• При покупке или продаже участка или единого объекта недвижимости (земля с расположенными на ней объектами);
• При передаче участка в аренду;
• Если нужно определить начальную стоимость конкретного земельного участка для проведения торгов;
• Для предоставления в суд документов в связи с разводом супругов и дележом участка;
• При оформлении наследства;
• Для получения кредита под залог земельного надела;
• Если земля вносится как актив в предприятия;
• При пересмотре оценки кадастровой стоимости земельного участка, с целью уменьшить размер налога на землю;
• При реализации инвестиционных и строительных проектов;
• Оценка для сдачи документов в рамках международных стандартов финансовой отчетности.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

1. Особенности самого участка.

• Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
• Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
• Целевое назначение, разрешенное использование участка;
• Данные по улучшениям. Какие здания, строения, объекты инфраструктуры находятся внутри самого участка. Какие материалы использовались;
• Информация по состоянию участка (застроен, расчищен, с насаждениями и др.).

1. Описание прилегающей территории.

• Легкодоступное местоположение, возможность подъезда непосредственно к самому участку, качество дорожного покрытия;
• Уровень шумового загрязнения;
• Озеленение территории;
• Использование соседних участков (активное или участки заброшены);
• Близость к транспортным линиям;
• Инфраструктура. Удаленность коммуникаций (электро-, газо-, водоснабжение и другие) и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, офисы, магазины);
• Возможное негативное воздействие природных факторов (затопление вследствие разлива реки, сейсмозона).

Обязательно ли обращаться за услугами к независимому оценщику

В интернете можно найти множество сайтов компаний, профессионально занимающихся оценкой недвижимого имущества. Цены варьируются от пары тысяч до нескольких тысяч рублей, в зависимости от сложности работы.

Появляется законный вопрос: а стоит ли платить деньги, если можно самостоятельно провести оценку, руководствуясь советами интернет-сайтов?

Предположим, вы продаете участок и запрашиваете цену, которую вы мысленно для себя сформировали путем просмотра похожих предложений на Авито. Никто не может помешать вам , находящийся в вашей собственности, если есть покупатель, готовый заплатить эту цену.

Но существует ряд ситуаций, когда продавец обязан обратиться к независимому оценщику. Они прописаны в Гражданском и Земельном кодексах, а также в Федеральном законе об оценочной деятельности.

Например, независимая оценка обязательна в следующих случаях:

• Приватизация земли, ранее принадлежавшей государству;
• При кадастровой оценке земельных участков (служит для начисления налога на имущество);
• Выкуп земли государством у собственника;
• Взнос земли в уставный капитал ;
• Использование земли в качестве залога;
• Оценка земли как имущества предприятия-банкрота;
• При несогласии сторон при делении земли как наследства, при разводе;
• Для определения начальной цены продажи на аукционе;
• При безвозмездно полученной земле в целях ее отражения в бухгалтерском учете.

Для всех этих случаев обязательность приглашения эксперта объясняется логикой: самостоятельная оценка либо затруднена, либо была бы намеренно необъективной, что привело бы к махинациям на земельном рынке.

Почему стоит обратиться к независимому оценщику

Предположим, что ваш случай не подпадает под обязательную работу оценщика. И все же вы решаете доверить эту работу профессионалу. Минус в таком решении для вас только один – вы потратите деньги.

Плюсы:

• Оценщик имеет узкоспециальное образование и опыт в этой сфере и сделает эту работу лучше вас, каким бы грамотным человеком вы ни были;
• Эксперт всесторонне подходит к делу: анализирует рынок, все ваши предоставленные документы, производит расчеты, применяя различные методы – в итоге объявленная оценщиком стоимость будет максимально приближена к реальной;
• Отчет об оценке земельного участка составляется в полном соответствии с законодательством РФ об оценке. Это официальный прошитый документ с печатью, который принимается в судебных инстанциях – он обладает абсолютной юридической силой;
• Вы сэкономите свое время. Вам не придется ломать голову над тем, какую стоимость назначить для участка. А предъявление потенциальному покупателю официального отчета об оценке снимет последние сомнения в цене и представит вас как основательного человека;
• Часто компании, занимающиеся оценкой, предлагают бесплатную консультацию по интересующим вопросам. Например, советуют, благодаря каким операциям с землей можно поднять ее реальную стоимость.

Разумеется, все вышеперечисленное справедливо только для проверенных компаний, давно работающих на этом рынке и дорожащих своей репутацией.

Методы оценки стоимости земельного участка

Существует утвержденный на государственном уровне перечень методов, которые применяются для оценки земли. Каждый метод предполагает различный угол зрения, и выбор метода может зависеть от преследуемых целей, типа земельного участка или имеющихся начальных данных. Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному.

Перечислим самые основные методы и поясним их применение.

Редко применяется только один какой-либо метод. Чаще всего они используются в комплексе для получения наиболее достоверной информации. Если же методы дали значительно расходящийся друг от друга результат, это говорит либо о неточности подсчетов, либо о нестабильности земельного рынка.

Порядок оценки стоимости земельного участка перед продажей

Продажа земли предполагает, что владельцу необходимо выяснить ее рыночную стоимость. Так как со временем эта стоимость меняется, оценку необходимо проводить по состоянию на конкретную дату.

Например, цена участка может измениться, если раньше он находился на окраине города, а спустя несколько лет, город сильно разросся, и территория стала располагаться в одном из центральных районов.

При проведении исследования профессиональный оценщик проходит следующие этапы:

1. Постановка задачи . Здесь важно учесть дату, на которую делается оценка, а также основные параметры, по которым эта оценка будет проводиться.
2. Сбор, проверка и анализ данных . Собираются все необходимые документы, анализируется вся информация, относящаяся как к самому объекту, так и к соседним.
3. Анализ наиболее эффективного использования участка . Определяется, как выгоднее всего использовать участок, причем это должно быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Этот этап существует, потому что рынок заинтересован в максимально возможном использовании ресурсов, что и определит предлагаемую цену.

Текущее использование участка не всегда совпадает с максимально выгодным. Тогда рассчитываются вероятные затраты по сносу существующих строений.

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка с применением нескольких методов. По закону оценщик должен применять три подхода – затратный, сравнительный и доходный. А методы внутри каждого подхода он может выбирать самостоятельно исходя из своего опыта. Три результата, полученные в результате такого анализа, служат базой для расчета итоговой цифры, выраженной в рублях. Ее нахождение и является конечной целью всего мероприятия.
2. Отчет об оценке . Такой отчет оформляется в письменном виде и должен быть изложен в соответствии с федеральными законами об оценке и методическими рекомендациями.

По истечении шести месяцев отчет утрачивает свою юридическую силу.

Перечень документов для оценки

При обращении за услугами оценки специалисты запрашивают необходимые для их работы документы.

Чаще всего этот перечень выглядит так:

• Документ, устанавливающий вашу личность (паспорт);
• Правоустанавливающий документ (например, дарение, приватизация, свидетельство о праве на наследство);
• Кадастровый план или геодезический (подробный чертеж местности с указанием множества ее характеристик);
• Категория участка;
• Разрешенное применение;
• Данные о проложенных через участок инженерных коммуникациях (электрические провода, трубы и т. д.);
• Данные о наличии обременения (залог, долговые обязательства);
• Документы о размере взимаемого земельного налога (при наличии);
• Договор об аренде территории (при наличии).

Две громкие истории, связанные с оценкой земли в России

Первая эпопейная история об оценке земли связана с продажей огромной территории, которая до 1867 принадлежала России – Аляски, современного сорок девятого штата США. Советники Александра II настаивали на продаже этих отдаленных, необжитых и трудноохраняемых земель, которые тогда ничем особенным, кроме пушнины, похвастаться не могли.

После переговоров с правительством президента Джонсона, Россия оценила всю территорию Аляски, протяженностью более полутора миллионов квадратных километров, всего в двести миллионов современных долларов.

Для сравнения: в то время одно только трехэтажное здание окружного суда в Нью-Йорке обошлось муниципалитету города в более весомую сумму.

Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.

Вторую историю отделяет от первой более века, и, несмотря на меньшие масштабы, она будоражила общественность нашей страны еще долго. После объявления города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014, остро встал вопрос о выборе места под строительство олимпийских объектов прибрежного кластера. И оно было найдено – Имеритинская низменность, причем не пустырь, а заселенная территория с домами, преимущественно частными.

Под нужды Олимпиады государство должно было выкупить эту территорию у всех собственников. Но по какой цене? Над определением стоимости каждого владения трудился целый штат оценщиков земли, и еще в 2008 году работа над оценкой была завершена. Цены варьировались от полутора до двух с половиной миллионов за сотку земли.

В 2009 году правительство потребовало от оценщиков изменить стратегию работы. Было заявлено, что при оценке земель были взяты в расчет «спекулятивные», то есть искусственно завышенные цены вместо «справедливых» рыночных. В результате повторной проработки вопроса за ту же сотку людям было предложено уже около трехсот тысяч рублей. Такой резкий спад цены вызвал недовольство собственников и бурные обсуждения общественности.

Эти истории служат иллюстрацией того, что в оценке земли не существует нерушимых объективных критериев, а также что значительно повлиять на цену земли могут неожиданно открывшиеся, ранее неизвестные обстоятельства.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

1) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи участка с окружением;

4) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

По сопоставимым продажам.

Метод соотнесения (переноса).

Капитализация земельной ренты.

Техника остатка для земли.

Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев).

Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

В соответствии с данным методом:

• 1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;
• 2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подземных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и "другие.

За единицу сравнения принимаются:

• 1) цена за 1 га для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;
• 2) цена за 1 м2 В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. д.:
• 3) цена за 1 фронтальный метр для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
• 4) цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
• 5) цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

• - цена за 1 м2 общей или чистой площади;
• - цена за 1 м3 - для складов, элеваторов и др.;
• - цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков.

Среднее значение определяется путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться

следующим образом:

Цр = Ц" х К, Х К2 Х Кз х... х Кт

где Цр - рыночная цена; Ц" - нормативная цена земли; К, ... KII, - коэффициенты, при меняемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений.

Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношения можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Например, по мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%. Метод остаточной продуктивности (остатка).

При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

где VL _ оценка стоимости земельного участка; NOI - чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; VB - стоимость улучшений; RL _ коэффициент капитализации земли; RB - коэффициент капитализации улучшений.

Под улучшением здесь понимается все, что неразрывно связано с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее. .

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим ре капитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения) земельного участка - используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

• 1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.
• 2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).
• 3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.
• 4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

Основные вопросы:

Принципы экспертной оценки земли;

Методика экспертной денежной оценки земельных участков;

Реверсия;

Методические подходы и методы оценки земли;

Учет расходов на земельные улучшения.

Украина практически не имеет собственного исторического опыта по оценке стоимости земли. Если по централизованной экономикой другие основные фонды оценивались хотя бы за затратами общественно необходимого труда, то земля должна единого собственника - государство, и предоставлялась в пользование бесплатно. Поэтому зарубежный опыт по этому вопросу приобретает большое значение. Ознакомление с методическими проблемами оценочной деятельности можно начать с обзора, сделанного в работе П. Мерлен "Город. Количественные методы изучения". На методологическом уровне современные проблемы рыночной оценки городских земель, и в том числе - земель под промышленную застройку, рассматриваются в исследованиях В. Алонсо, М. Маарека, А. Маршалла, Р. Мейера, Н. Ордуэй, Р. Рат- Клиффа, Р. Тарвея, М. Хальбвахса, Р. Харда, Р. Хейга, Л. Уинго, П. Уэнди и др..

К сожалению, переведены с оригинала немного работ. Это работы Дж. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана , несколько других. Украинский языке изданы Международные стандарты оценки , МСО в Интернете , учебного пособия А. Мендрула "Для подготовки к сдаче квалификационного экзамена по экспертной оценке имущества..." , учебные пособия по потенциала предприятия Н. Краснокутской [ 105] и О. Федонин , В. Горлачук , где рассматриваются вопросы оценки объектов. Очень много работ посвящено этим вопросом российскими исследователями (В. И. Кошкин, С. А. Сивец и др.) , но наше земельное законодательство несколько отличается, хотя проблемы те же: развитие получили преимущественно статистические (в основном регрессивные) методы анализа рынка продаж недвижимости, в которых стоимость земли определяется косвенно, как разница между полной стоимостью участка земли с домами и отдельно домов. Эти методы позволяют выявить лишь наиболее простые взаимосвязи - типа зависимости стоимости земли от расстояния до городского центра, а реальная ситуация гораздо сложнее, даже если рассматривать только транспортные потоки "времен пик", поскольку далеко не все население работает в центре, а его престижность - скорее дань традициям.

Прежде чем переходить к анализу методов, регламентированных законодательством, надо рассмотреть несколько принципов, которых следует придерживаться, как признанных в мировой практике экспертной оценки:

1. Любое строительство меняет ценность земельного участка, причем не обязательно в большую сторону. При новом строительстве, если оно будет осуществляться в соответствии с принципом наилучшего использования земли, улучшение всегда повышают ценность земельного участка.
2. Развитие инфраструктуры, окружающей участок, с годами повышает ее стоимость, тогда как моральный и физический износ могут свести на нет стоимость ее застройки. Может случиться, что эта застройка не улучшает, а ухудшает участок, поскольку для изменения способа ее использования на лучшей, придется сносить старую застройку, которая требует дополнительных затрат времени и ресурсов. С другой стороны, упадок инфраструктуры может сделать экономически нецелесообразными улучшения участка.
3. Новые способы использования земли приобретают эффективности по двум направлениям: более интенсивное использование участка, по которому повышается отдача с 1 м2 производственной площади; более рациональное размещение объектов как на площади, так и в нескольких уровнях над и под землей.
4. Строительство па поверхности участка связано с временным (на период застройки) изъятием ее из эксплуатации, но не из рыночных отношений, поскольку на любой стадии улучшения земля остается товаром и влияет па рыночную конъюнктуру, как возможный объект купли продажи.
5. Улучшение участки промышленной зоны может вызвать ухудшение окружающей территории, в связи с чем претензии владельцев соседних участков отображаются уменьшением цены не только этих участков, но и улучшенной, что требует отдельного учета, даже если действующее законодательство не запрещает именно такие улучшения.

Перечень поправок к большинству законов, стандартов, методических положений по хозяйственного законодательства Украины свидетельствует, что процесс законотворчества еще не закончился, документы готовятся иногда поспешно вследствие политической нестабильности и частых изменений в составе КМУ, поэтому каждое положение требует внимания и дополнительного анализа со стороны пользователей. Мировая практика оценки объектов недвижимости насчитывает много методов и их разновидностей, которые отличаются, в первую очередь, за объектом оценки или окружающей обстановкой участка, которое влияет на ее стоимость. Что касается методических подходов в вопросах оценки, то общепринятая концепция выделяет: затратный , сравнительный и исходный подход.

Утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины от И октября 2002 № тысяча пятьсот тридцать один "Об экспертной денежной оценке земельных участков" методика (далее Методика) предусматривает другие названия:

Капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и косвенная);

Сопоставление цен продажи подобных земельных участков;

Учет расходов на земельные улучшения.

Тем не менее они представляют соответственно исходный, сравнительный и затратный подход. Иногда предлагается, с учетом опыта экспертов, информационных возможностей, целей оценки, характера и функционального профиля участков "выделить как методологически самостоятельные такие базовые подходы: 1) метод остатка для земли, 2) метод капитализации земельной ренты, 3) метод залогового продажи 4) метод соотношение (перенос), 5) метод расходов на освоение ".

Поскольку нормативная оценка земель предусматривает неизменную методику для определения стоимости участка в ходе узкоспециальных расчетов (например - при определении налога па землю), то сейчас использование показателей потенциала для оценки земли возможно только по Методике экспертной денежной оценки земельных участков для продажи, предусматривает применение различных методов оценки, если они обеспечивают нужную объективность и не вступают в противоречие с действующим законодательством.

В настоящее время экспертная денежная оценка земельного участка осуществляется в соответствии с методами, предусмотренных действующим законодательством, и в первую очередь рассмотренной выше Методикой, которая регламентирует проведение оценки всех категорий земель при заключении гражданско-правовых сделок и переоценки основных фондов для бухгалтерского учета в соответствии с законодательством. При этом земельный участок (ее часть) рассматривается как свободная от улучшений и пригодная для наиболее эффективного использования .

С точки зрения практической стороны исполнения договора купли-продажи участка рассматривать ее как свободную от улучшений можно лишь условно, поскольку если покупатель приобрел участок под новую застройку, а на ней уже есть какие-то сооружения, то эти сооружения придется демонтировать или покупателю, или продавцу с определенными затратами, поэтому возникнет разница между ценой покупки и ценой продажи. Исходя из этого, договор купли-продажи должен содержать пункт об освобождении участка от ненужных улучшений. Если продавец желает продавать землю с улучшением, то, соответственно, он продает не участок, а имущественный комплекс.

Информационной базой для экспертной денежной оценки земельных участков служат:

Документы, подтверждающие права, обязательства и ограничения по использованию земельного участка;

Материалы о физических характеристиках земельного участка, качество почв, характер и состояние земельных улучшений, их использования в соответствии с законодательством;

Сведения о местоположении земельного участка, природные, социально-экономические, историко-культурные, градостроительные условия ее использования, экологическое состояние и состояние развития рынка недвижимости в районе расположения земельного участка;

Информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, уровень их доходности, время экспозиции объектов этого типа на рынке;

Данные о расходах на земельные улучшения и операционные расходы, которые сложились на рынке, проекты землеустройства, схемы планирования территорий и планы земельно-хозяйственного устройства, согласно которым предполагается изменение существующего средства использования участка, и другие данные, которые могут повлиять на стоимость объ объекта оценки.

В Методике приведенные ниже понятия употребляются в таком значении:

Земельные улучшения - изменение качественных характеристик земельного участка вследствие расположения в ее пределах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также вследствие хозяйственной деятельности или проведения работ (изменение рельефа, улучшение почв и т.д.). Следует добавить, что со сменой собственника участка, который может изменить способ ее использования, улучшения, сделанные предыдущим собственником, могут быть ухудшением свойств земли для нового владельца. Кроме того, нужно учитывать, что стоимость некоторых улучшений может в сотни раз превышать стоимость участка, они улучшают;

Ставка капитализации - коэффициент, по которому рентный или чистый операционный доход перечисляется в текущую стоимость объекта оценки;

Медианное значение скорректированных цен продажи - среднее значение цен продажи для ранжированы ряда вариантов (без учета наибольшего и наименьшего значений) цен продажи объектов, выбранных для сравнения;

Модальное значение скорректированных цен продажи - наиболее распространенное значение цен продажи объектов, выбранных для сравнения;

Наиболее эффективное использование земельного участка - физически возможно и экономически целесообразно использование земельного участка и (или) земельных улучшений в соответствии с законодательством, в результате которого стоимость, определяется, будет максимальной по сравнению со стоимостью, которая может быть определена на основании анализа других возможных вариантов ее использования.

1. Реверсия - ожидаемая стоимость земельного участка в период, следующий за прогнозным.

Проанализируем определения, которые предоставляются различными источниками термина "реверсия". Реверсия в общепринятом понимании - возвращение объекта предыдущему владельцу (в том числе - возвращение залога после погашения кредита) , или "реверсия - стоимость недвижимости, оставшейся у владельца недвижимости после прекращения поступлений доходов» , но Методика определяет ее иначе, связывая с очень неопределимых понятием периода, "следующего за прогнозным" .

По существующей терминологии является плановый период, на который предприятие устанавливает определенные показатели, обеспечение которых обязательно для исполнителей. Прогнозный период охватывает промежуток времени, на который показатели определяются расчетом или по экспертной оценке и не являются обязательными. Ожидаемая стоимость земли или иного объекта является расчетной или экспертной, и поэтому не может оказаться за пределами "прогнозного периода", поскольку мы его только ожидаем, предполагаем, прогнозируем. На наш взгляд, нужно разделить этот прогнозный период по признаку изменений финансового состояния объекта. Более удачной попыткой найти компромисс между точным переводом и традиционной отечественной терминологии является следующее определение: "Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена после окончания срока экономически полезной жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе ». Но остаточная стоимость - чисто бухгалтерский термин, за которым от первоначальной стоимости (которая будет меняться в зависимости от неопределенных темпов восстановления) надо отнимать стоимость износа как суммы начисленной амортизации, и которая до реального износа имеет очень отдаленное отношение. К тому же, чем более отдаленным является момент прекращения поступлений потока доходов, тем менее степень достоверности оценки стоимости объекта.

По таким качеством определений в официальных методических материалах сложно прийти к согласию относительно содержания "реверсии", поэтому приводя алгоритм расчета реверсии по Методике авторы используют термины "прогнозный, после прогнозный период" , но дальше предоставляют другое определение: "стоимость реверсии - прогнозная стоимость оцениваемых зданий и сооружений на конец периода владения, или стоимость их предполагаемой продажи * [И7И>, с. 161; 105, с. 335]. Обратите внимание на то, что во всех приведенных определениях берется другой объект оценки: стоимость недвижимости; ожидаемая стоимость земельного участка; остаточная стоимость объекта; прогнозная стоимость оцениваемых зданий и сооружений - и все это - реверсия. Дело в том, что трудно сказать - что же будет продаваться, когда прекратится поступление потока доходов, которые там появятся или исчезнут улучшения.

На наш взгляд, нельзя механически переносить закономерности изменения стоимости денежного потока на материальный объект, который изменяется по коренным другими принципами. Если рассматривать тот же участок, то измениться может не только она, а в первую очередь, и внешнее окружение. Это приведет к изменениям ее возможного лучшего использования. Улучшение, расположенные на земле, тоже меняются, причем эти изменения зависят от стратегии развития объекта и текущих условий финансирования ее реализации Таким образом, метод непрямой капитализации, предусмотренный Методикой, требует, на наш взгляд, значительной коррекции, и его применение в современном виде сомнительно.

Если объект уже не может функционировать, то в качестве реверсии надо принять стоимость земли, да еще и за вычетом расходов на износ остатков улучшений. Если объект может приносить доход и дальше, то реверсия - стоимость объекта вместе с землей. И только в случае, когда владелец земли не желает ее продавать, а продает только расположены напиток строения и сооружения, сдавая землю в долгосрочную аренду, или владелец построения не является владельцем земли, а только ее арендатором, реверсия будет определяться как прогнозная стоимость оцениваемых зданий и сооружений. Но в данном случае оценивается именно земля, то последнее определение слишком узкое. Исходя из сказанного, реверсия может определяться для земли, для имущественного комплекса вместе с землей или отдельно для зданий и сооружений, и поскольку все это подпадает под определение "недвижимость", наиболее точно отражает содержание данной оценки приведенное выше определение с некоторыми уточнениями:

Реверсия - прогнозная (расчетная, экспертная) рыночная стоимость недвижимости, которая должна остаться у владельца недвижимости после прекращения поступлений доходов от и эксплуатации.

Рентный доход - доход, который можно получить с земли, как фактора сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства в зависимости от ее качества и местоположения земельного участка. Рента - в общемировом понимании - получение дохода от объекта без ведения производства, например, сдача участка в аренду , но Методика дает определение, которое требует толкования: "Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке (фактической или условной), и производственными затратами и прибылью производителя ". По Методике, в расчетах стоимости участка можно использовать чистый операционный или рентный доход, то эти показатели должны хотя бы примерно совпадать по объему, но по такому определению это невозможно. Рентный доход владельца по факту может быть и убытком, то речь идет о среднем уровне предыдущего базовый период, или о расчетную величину при условии лучшего использования.

Чистый операционный доход - разница между доходом от арендных платежей за землю и (или) ее улучшения, который определяется спросом на рынке и ежегодными расходами на содержание и эксплуатацию земельного участка и его улучшение. Отметим, что согласно Закону Украины "Об оценке земель" , чистый операционный доход определяется как разница между прогнозируемой суммой поступлений от использования земельного участка и операционными расходами, связанными с получением валового дохода. Мы считаем, что эти определения существенно отличаются, и поэтому следует считать, что корректив требует или определения в Законе, или, вернее, определение в этой Методике, тем более, что есть позже определения этих показателей по Национальным стандартам оценки.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка, согласно Методики, используется подход, согласно которому выбор метода оценки зависит в первую очередь от того, какой из них обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки. Такая иозиция вызывает сомнение, поскольку предоставление и получение нужной информации - это нормальные отношения между собственником, покупателем и оценщиком, и опытный эксперт должен обеспечить полноту, комплексность, достоверность и нужную обработку данных. Другое дело, что каждый объект за его состоянием, индивидуальными особенностями, средствами использования, существующим окружением требует методики, наиболее объективно отражает его полезность и, соответственно, стоимость, если, конечно, нет универсальной методики, такие как методика, построенная на учете потенциала участка.

Теоретически, стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае производственного или коммерческого использования, будущие доходы от эксплуатации земельного участка будут зависеть от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за исключением расходов на освоение и эксплуатацию участка }